Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành

Động lực kinh tế đứng sau làn sóng dịch chuyển

Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành trong những năm gần đây trước hết được dẫn dắt bởi các yếu tố kinh tế mang tính cấu trúc. Giá đất và giá căn hộ tại khu vực trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập bình quân, khiến khả năng sở hữu nhà ở nội đô trở nên ngày càng xa tầm với đối với phần lớn tầng lớp trung lưu trẻ. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành, vùng ven, và các đô thị vệ tinh vẫn còn quỹ đất lớn, chi phí đất đai và xây dựng thấp hơn, cho phép phát triển các dự án nhà ở với diện tích rộng hơn, mật độ xây dựng thấp hơn nhưng giá bán lại phù hợp hơn với khả năng chi trả. Sự chênh lệch giá này tạo ra một “khoảng trống cơ hội” cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn, thúc đẩy dòng vốn và dòng người dịch chuyển ra khỏi khu vực lõi đô thị.

Hạ tầng giao thông và đô thị hóa mở rộng

Hạ tầng giao thông đóng vai trò then chốt trong việc biến xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành từ tiềm năng thành hiện thực. Việc đầu tư mạnh vào các tuyến đường vành đai, cao tốc liên vùng, cầu vượt sông, cùng với các trục hướng tâm đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ ngoại thành vào trung tâm. Khi thời gian đi lại giảm xuống dưới một ngưỡng “chấp nhận được” – thường là 45–60 phút cho quãng đường đi làm mỗi ngày – người dân sẵn sàng đánh đổi vị trí trung tâm lấy không gian sống rộng rãi, yên tĩnh và chất lượng môi trường tốt hơn. Bên cạnh đó, các quy hoạch đô thị mở rộng, định hướng phát triển các đô thị vệ tinh, hạt nhân khu vực và cụm đô thị – công nghiệp – dịch vụ đã tạo khung pháp lý và tầm nhìn dài hạn cho việc phát triển ngoại thành theo mô hình đa cực, giảm áp lực lên khu vực trung tâm vốn đã quá tải.

Thay đổi trong hành vi và ưu tiên của người dân

Không chỉ là câu chuyện chi phí, xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành còn phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong hành vi và hệ giá trị của người dân đô thị. Sau giai đoạn đô thị hóa nóng, nhiều gia đình trẻ bắt đầu ưu tiên chất lượng sống hơn là chỉ tập trung vào yếu tố vị trí. Nhu cầu về không gian xanh, ánh sáng tự nhiên, khoảng sân vườn nhỏ, khu vui chơi cho trẻ em, và môi trường ít ô nhiễm tiếng ồn, bụi mịn trở nên nổi bật. Đặc biệt, giai đoạn làm việc từ xa và học trực tuyến được thúc đẩy bởi các cú sốc như đại dịch đã chứng minh rằng không phải mọi công việc đều cần hiện diện thường xuyên tại văn phòng trung tâm. Điều này làm tăng sức hấp dẫn của các khu vực ngoại thành, nơi người dân có thể kết hợp mô hình làm việc linh hoạt với một không gian sống lành mạnh, đồng thời vẫn duy trì kết nối với trung tâm khi cần thiết.

Mô hình gia đình đa thế hệ và nhu cầu diện tích lớn

Ở nhiều đô thị Việt Nam, mô hình gia đình đa thế hệ vẫn còn phổ biến, đặc biệt trong bối cảnh chi phí chăm sóc y tế và dịch vụ người cao tuổi tại khu vực trung tâm ngày càng đắt đỏ. Các gia đình có xu hướng tìm kiếm những căn nhà hoặc biệt thự liền kề ở ngoại thành với diện tích sử dụng lớn, đủ không gian cho ông bà, cha mẹ và con cháu cùng sinh hoạt nhưng vẫn đảm bảo sự riêng tư. Những sản phẩm này khó có thể triển khai với chi phí hợp lý tại khu vực nội đô do hạn chế về quỹ đất và mật độ xây dựng. Ngoài ra, việc sở hữu một mảnh vườn nhỏ để trồng cây, nuôi thú cưng, hoặc phát triển các hoạt động bán nông nghiệp quy mô hộ gia đình cũng là yếu tố thu hút một bộ phận cư dân có xu hướng sống “xanh” và tự chủ hơn.

Vai trò của nhà phát triển bất động sản và chính sách

Các doanh nghiệp bất động sản đóng vai trò dẫn dắt trong việc định hình xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành thông qua chiến lược phát triển sản phẩm và lựa chọn quỹ đất. Thay vì tập trung hoàn toàn vào các dự án cao tầng trong nội đô, nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển khu đô thị tích hợp tại vùng ven, kết hợp nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và không gian công cộng trong một tổng thể quy hoạch đồng bộ. Mô hình này giúp giảm phụ thuộc vào hạ tầng sẵn có của trung tâm, đồng thời tạo ra các “cực hút dân cư” mới. Ở chiều chính sách, các địa phương có xu hướng ưu tiên cấp phép cho những dự án phù hợp với quy hoạch vùng, có đóng góp vào việc giãn dân, phát triển hạ tầng xã hội và tạo việc làm tại chỗ. Các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, cũng như cơ chế hợp tác công – tư trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là những công cụ quan trọng để điều hướng dòng vốn đầu tư ra ngoại thành.

Danh mục các yếu tố chính sách tác động mạnh

Các yếu tố chính sách có tác động rõ rệt đến tốc độ và chất lượng dịch chuyển ra ngoại thành thường bao gồm: quy hoạch sử dụng đất minh bạch, ổn định; cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng hợp lý; đầu tư công vào hạ tầng giao thông trục chính; quy định về mật độ xây dựng và chỉ tiêu cây xanh; chính sách thu hút doanh nghiệp dịch vụ, công nghiệp sạch. Khi các yếu tố này được thiết kế đồng bộ, khu vực ngoại thành không chỉ là nơi ở “ngủ qua đêm” mà dần trở thành không gian sống – làm việc – giải trí hoàn chỉnh, giảm nhu cầu di chuyển hàng ngày vào trung tâm và từ đó giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị hiện hữu.

Rủi ro, thách thức và yêu cầu về phát triển bền vững

Mặc dù xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành mang lại nhiều cơ hội, quá trình này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu thiếu tầm nhìn dài hạn và công cụ quản trị hiệu quả. Một trong những thách thức lớn là nguy cơ đô thị hóa lan tỏa tự phát, hình thành các khu dân cư manh mún, thiếu hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, và thiếu kết nối giao thông công cộng. Điều này có thể dẫn đến tình trạng “đô thị ngủ” với chất lượng sống thực tế thấp hơn kỳ vọng ban đầu. Bên cạnh đó, nếu không kiểm soát tốt, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở với tốc độ cao có thể làm suy giảm an ninh lương thực địa phương, phá vỡ hệ sinh thái, gia tăng nguy cơ ngập lụt và ô nhiễm nguồn nước. Do đó, yêu cầu về phát triển bền vững, cân bằng giữa tăng trưởng dân số đô thị và bảo tồn tài nguyên, trở thành tiêu chí bắt buộc trong mọi quyết định quy hoạch và đầu tư tại khu vực ngoại thành.

Tiêu chí đánh giá một khu vực ngoại thành có tiềm năng

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc đánh giá tiềm năng của một khu vực ngoại thành cần dựa trên hệ thống tiêu chí rõ ràng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Một số tiêu chí quan trọng bao gồm: vị trí trong cấu trúc vùng và kết nối với các trục giao thông chiến lược; tính pháp lý và mức độ phù hợp với quy hoạch được phê duyệt; mật độ và chất lượng các dự án đã và đang triển khai; tốc độ hình thành dân cư ở thực; sự hiện diện của các tiện ích thiết yếu như trường học, y tế, thương mại, không gian công cộng; chỉ số môi trường và khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu. Việc áp dụng các tiêu chí này một cách kỷ luật giúp hạn chế rủi ro “sốt đất ảo”, đồng thời định hướng dòng vốn vào những khu vực có nền tảng phát triển bền vững hơn.