Kiểm tra trất lượng xây dựng chung cư

Khung pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật trong kiểm tra chất lượng

Kiểm tra chất lượng xây dựng chung cư không chỉ dừng ở việc “so mắt thường” với bản vẽ thiết kế, mà phải đặt trong một khung pháp lý – kỹ thuật chặt chẽ, bao gồm hệ thống luật, nghị định, thông tư, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN), tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) và các tiêu chuẩn cơ sở, kết hợp với hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công, hợp đồng xây dựng và các phụ lục kèm theo. Mỗi hạng mục, mỗi giai đoạn thi công đều phải được đối chiếu với các chuẩn mực này để đánh giá mức độ tuân thủ, từ đó kết luận về chất lượng và an toàn công trình.

Về mặt pháp lý, hoạt động kiểm tra chất lượng chung cư thường chịu sự điều chỉnh của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, bao gồm: luật xây dựng, luật nhà ở, luật phòng cháy chữa cháy, các nghị định hướng dẫn về quản lý chất lượng và bảo trì công trình, cùng các thông tư quy định chi tiết về nghiệm thu, thí nghiệm, kiểm định. Các văn bản này quy định rõ: trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tổ chức quản lý chất lượng; trách nhiệm của nhà thầu thi công, nhà thầu thiết kế, nhà thầu giám sát; điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia kiểm tra, nghiệm thu; quy trình nghiệm thu từng giai đoạn và nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng. Nhờ đó, việc kiểm tra chất lượng không mang tính tùy tiện mà được chuẩn hóa về trình tự, nội dung và hồ sơ.

Trên nền tảng pháp lý đó, hệ thống quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) đóng vai trò “khung cứng” bắt buộc áp dụng. Đối với chung cư, các nhóm quy chuẩn quan trọng thường được áp dụng gồm: quy chuẩn an toàn kết cấu, quy chuẩn phòng cháy chữa cháy, quy chuẩn về cách âm, chống thấm, thông gió, chiếu sáng và quy chuẩn về an toàn sử dụng điện, cấp thoát nước. Quy chuẩn đưa ra các yêu cầu tối thiểu về an toàn, sức khỏe, môi trường và công năng sử dụng; mọi thiết kế, thi công, nghiệm thu đều không được phép “thấp hơn” ngưỡng này. Khi kiểm tra, đơn vị chuyên môn phải đối chiếu từng chỉ tiêu kỹ thuật của công trình với các yêu cầu cụ thể trong quy chuẩn tương ứng, ví dụ: giới hạn độ võng, khả năng chịu lửa của kết cấu, mức độ cách âm giữa các căn hộ, độ rọi chiếu sáng tự nhiên và nhân tạo, lưu lượng thoát nước, khả năng chống giật, chống quá tải của hệ thống điện.

Bên cạnh quy chuẩn, hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật (TCVN hoặc tiêu chuẩn cơ sở) là căn cứ chi tiết để triển khai thiết kế, thi công và nghiệm thu. Đơn vị kiểm tra cần đối chiếu từng hạng mục với các tiêu chuẩn tương ứng, ví dụ như tiêu chuẩn bê tông cốt thép, tiêu chuẩn nghiệm thu hoàn thành công trình, tiêu chuẩn vật liệu hoàn thiện, tiêu chuẩn về hệ thống cơ điện (M&E), tiêu chuẩn về đo đạc, thí nghiệm hiện trường và trong phòng thí nghiệm. Tiêu chuẩn thường quy định cụ thể: phương pháp tính toán, yêu cầu về vật liệu, quy trình thi công, phương pháp kiểm tra, tần suất lấy mẫu, chỉ tiêu chấp nhận, cách xử lý khi kết quả không đạt. Nhờ đó, việc đánh giá chất lượng không chỉ dựa trên cảm quan mà dựa trên số liệu đo đạc, thí nghiệm có cơ sở khoa học.

Trong kiểm tra chất lượng kết cấu chịu lực, các tiêu chuẩn về bê tông cốt thép, kết cấu thép, nền móng, tường gạch, sàn, cột, dầm được áp dụng để đánh giá: cường độ bê tông, chất lượng cốt thép, độ đặc chắc, độ đồng nhất, khả năng chịu lực và biến dạng, khả năng chống nứt, chống mỏi. Đơn vị kiểm tra có thể yêu cầu thí nghiệm nén mẫu bê tông, siêu âm kiểm tra khuyết tật, khoan lõi, thử tải kết cấu, đo độ võng, đo độ nghiêng, kiểm tra mối hàn, bu lông cường độ cao. Mỗi kết quả thí nghiệm đều phải so sánh với giá trị giới hạn trong tiêu chuẩn; nếu không đạt, phải phân tích nguyên nhân, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến an toàn và đề xuất biện pháp gia cường hoặc xử lý.

Đối với phòng cháy chữa cháy, quy chuẩn và tiêu chuẩn liên quan quy định chi tiết về: phân loại bậc chịu lửa của công trình, giới hạn chịu lửa của các cấu kiện, giải pháp ngăn cháy lan giữa các tầng, giữa các căn hộ, lối thoát nạn, số lượng và chiều rộng cầu thang thoát hiểm, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy vách tường, chữa cháy tự động (sprinkler), hệ thống hút khói, tăng áp buồng thang, nguồn nước chữa cháy, nguồn điện dự phòng. Khi kiểm tra, đơn vị chuyên môn phải đối chiếu bản vẽ PCCC được thẩm duyệt với hiện trạng thi công, kiểm tra tính liên tục của các giải pháp ngăn cháy, khả năng hoạt động của thiết bị, thử nghiệm áp lực đường ống, kiểm tra thời gian phát hiện và báo động, khả năng tiếp cận của lực lượng chữa cháy chuyên nghiệp. Bất kỳ sai lệch nào so với hồ sơ đã được thẩm duyệt đều có thể dẫn đến việc không được nghiệm thu PCCC.

Về cách âm, chống thấm, thông gió, chiếu sáng, các quy chuẩn và tiêu chuẩn liên quan đưa ra các ngưỡng tối thiểu về: chỉ số cách âm tường, sàn, cửa; độ kín nước của mái, ban công, logia, tường bao; tốc độ trao đổi không khí, nồng độ CO₂ cho phép trong không gian kín; độ rọi chiếu sáng tự nhiên và nhân tạo; yêu cầu về chiếu sáng sự cố và chiếu sáng thoát nạn. Đơn vị kiểm tra có thể sử dụng các phép đo chuyên dụng như: đo mức áp suất âm, đo độ ồn truyền qua kết cấu, thử nước mái và ban công, đo lưu lượng gió tại các miệng cấp – hồi, đo độ rọi tại các vị trí đặc trưng trong căn hộ và khu công cộng. Kết quả đo được so sánh với các giá trị trong tiêu chuẩn để đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu tiện nghi và an toàn cho người sử dụng.

Đối với an toàn sử dụng điện, cấp thoát nước, quy chuẩn và tiêu chuẩn quy định về: sơ đồ cấp điện, phân nhóm phụ tải, bảo vệ chống giật, chống quá tải, chống ngắn mạch, nối đất, chống sét, bố trí tủ điện, ổ cắm, thiết bị đóng cắt; vật liệu và đường kính ống cấp nước, ống thoát nước, độ dốc, thông khí, bẫy nước, chống mùi, chống tắc; yêu cầu về áp lực nước tại các điểm dùng nước, khả năng thoát nước mưa, nước thải sinh hoạt, nước thải kỹ thuật. Khi kiểm tra, đơn vị chuyên môn phải đối chiếu bản vẽ M&E với hiện trạng, đo điện trở cách điện, kiểm tra hệ thống nối đất, thử hoạt động của thiết bị bảo vệ, thử áp lực đường ống, thử kín, thử xả nước để đánh giá khả năng thoát nước và phát hiện rò rỉ. Các chỉ tiêu này có ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn tính mạng và sức khỏe cư dân, nên thường được kiểm tra với tần suất và mức độ nghiêm ngặt cao.

Hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công và các thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng là lớp “chuẩn mực” thứ hai, bổ sung cho quy chuẩn và tiêu chuẩn. Thiết kế có thể đưa ra các yêu cầu cao hơn quy chuẩn (ví dụ: cách âm tốt hơn, hoàn thiện cao cấp hơn, hệ thống cơ điện dự phòng nhiều cấp hơn), và khi đó, đơn vị kiểm tra phải đánh giá theo đúng các yêu cầu đã cam kết trong hợp đồng. Hồ sơ hoàn công thể hiện hiện trạng thi công thực tế, là căn cứ để so sánh với thiết kế và để phục vụ công tác bảo trì, sửa chữa sau này. Nếu phát hiện sai khác giữa thiết kế, hoàn công và hiện trạng, đơn vị kiểm tra phải phân tích xem sai khác đó có được chấp thuận bằng văn bản hay không, có ảnh hưởng đến an toàn, công năng, thẩm mỹ hay không.

Trong thực tiễn, việc kiểm tra chất lượng thường được tổ chức theo các nhóm hạng mục, mỗi nhóm gắn với một tập hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn và điều khoản hợp đồng cụ thể, ví dụ:

• Nhóm kết cấu chịu lực: móng, cột, dầm, sàn, tường chịu lực, lõi thang; áp dụng quy chuẩn an toàn kết cấu, tiêu chuẩn thiết kế và thi công bê tông cốt thép, tiêu chuẩn thí nghiệm vật liệu, tiêu chuẩn thử tải.
• Nhóm kiến trúc – hoàn thiện: tường ngăn, trát, ốp lát, sơn, cửa, lan can, kính, chống thấm; áp dụng tiêu chuẩn vật liệu hoàn thiện, tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu hoàn thiện, tiêu chuẩn chống thấm, tiêu chuẩn an toàn kính và lan can.
• Nhóm hệ thống kỹ thuật: điện, nước, điều hòa thông gió, thang máy, thông tin liên lạc, PCCC; áp dụng quy chuẩn và tiêu chuẩn chuyên ngành tương ứng, cùng với các hướng dẫn của nhà sản xuất thiết bị.
• Nhóm hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan: đường nội bộ, bãi đỗ xe, hệ thống thoát nước mưa, cây xanh, chiếu sáng ngoài nhà; áp dụng các tiêu chuẩn về hạ tầng đô thị, thoát nước, chiếu sáng công cộng.

Việc hiểu rõ khung pháp lý giúp phân định rõ trách nhiệm giữa chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn giám sát và đơn vị nghiệm thu. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng, lựa chọn nhà thầu đủ năng lực, phê duyệt thiết kế, kiểm soát thay đổi thiết kế, tổ chức nghiệm thu và lưu trữ hồ sơ. Nhà thầu thi công chịu trách nhiệm về chất lượng phần việc mình thực hiện, tuân thủ thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn, lập nhật ký thi công, tự kiểm tra nội bộ trước khi mời nghiệm thu. Tư vấn giám sát chịu trách nhiệm kiểm tra thường xuyên, liên tục quá trình thi công, từ vật liệu đầu vào, biện pháp thi công, điều kiện thi công đến kết quả từng công việc, từng giai đoạn. Đơn vị nghiệm thu, kiểm định độc lập (nếu có) chịu trách nhiệm đánh giá khách quan, đưa ra kết luận chuyên môn dựa trên quy chuẩn, tiêu chuẩn và hồ sơ kỹ thuật.

Khi phát sinh khiếm khuyết chất lượng sau khi đưa công trình vào sử dụng, khung pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật là cơ sở để xử lý tranh chấp. Bên khiếu nại phải chứng minh khiếm khuyết, mức độ ảnh hưởng và mối liên hệ với việc không tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn hoặc thiết kế, hợp đồng. Bên bị khiếu nại có thể đưa ra lập luận về việc đã tuân thủ đầy đủ các yêu cầu kỹ thuật, hoặc chứng minh nguyên nhân đến từ việc sử dụng, bảo trì không đúng quy định. Cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức giám định độc lập sẽ căn cứ vào hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công, biên bản nghiệm thu, kết quả thí nghiệm, giám định để kết luận trách nhiệm và yêu cầu khắc phục. Nhờ đó, quá trình giải quyết tranh chấp có cơ sở khoa học và pháp lý rõ ràng, hạn chế yếu tố cảm tính.

Quy trình kiểm tra chất lượng từ móng đến hoàn thiện

Quy trình kiểm tra chất lượng xây dựng chung cư chuyên nghiệp cần được thiết kế như một hệ thống kiểm soát liên tục, bám sát từng giai đoạn thi công, đồng thời liên kết chặt chẽ giữa hồ sơ, thí nghiệm và hiện trường. Mục tiêu không chỉ là “đạt yêu cầu nghiệm thu” mà còn đảm bảo công trình vận hành an toàn, bền vững trong dài hạn, hạn chế tối đa rủi ro lún nứt, thấm dột, cháy nổ hay hư hỏng hệ thống cơ điện.

Ở giai đoạn nền móng, ngoài việc kiểm tra hồ sơ khảo sát địa chất, giải pháp móng, nhật ký thi công và kết quả thí nghiệm nén tĩnh, nén động cọc, chuyên gia cần đánh giá sâu hơn về tính phù hợp giữa điều kiện địa chất thực tế và giải pháp thiết kế. Hồ sơ khảo sát địa chất phải thể hiện rõ cấu trúc các lớp đất, chỉ tiêu cơ lý (SPT, CPT, c, φ, E, γ…), mực nước ngầm, khả năng ăn mòn bê tông – cốt thép, cũng như các hiện tượng địa chất bất lợi như hang karst, túi bùn, lớp đất yếu xen kẹp. Việc đối chiếu số liệu khảo sát với nhật ký khoan, biên bản nghiệm thu hố khoan và kết quả thí nghiệm trong phòng giúp phát hiện các sai lệch hoặc thiếu sót có thể dẫn đến lựa chọn giải pháp móng không tối ưu.

Với giải pháp móng (móng cọc, móng bè, móng đơn, móng băng hoặc móng kết hợp), cần kiểm tra các chỉ tiêu thiết kế như sức chịu tải tính toán, hệ số an toàn, độ lún tổng và lún lệch cho phép, cũng như sự phù hợp với tải trọng công trình và điều kiện nền đất. Đối với móng cọc, chuyên gia phải rà soát thiết kế bố trí cọc, chiều dài cọc, đường kính, mác bê tông, cấp thép, lớp bê tông bảo vệ, khoảng cách cọc, cấu tạo đài cọc, dầm móng. Kết quả thí nghiệm nén tĩnh, nén động cọc phải được so sánh với sức chịu tải thiết kế, đường cong tải – lún, kiểm tra hiện tượng phá hoại cọc, độ ổn định của hệ cọc và đánh giá hệ số làm việc nhóm cọc.

Trong quá trình thi công móng, nhật ký thi công và biên bản nghiệm thu từng công tác (đào đất, xử lý nền, đổ bê tông lót, ép cọc, khoan nhồi, đổ bê tông cọc, thi công đài – giằng móng) phải được ghi chép đầy đủ, có chữ ký của nhà thầu, tư vấn giám sát, đại diện chủ đầu tư. Chuyên gia cần kiểm tra chặt chẽ các thông số thi công cọc khoan nhồi như tốc độ khoan, loại dung dịch giữ thành, độ sụt, thời gian lưu dung dịch, chiều sâu khoan, cao độ mũi cọc, thời điểm đổ bê tông, khối lượng bê tông thực tế so với tính toán, tình trạng ống đổ bê tông (tremie), cũng như kết quả siêu âm cọc, PIT, PDA (nếu có) để đánh giá tính đồng nhất và chất lượng thân cọc.

Giai đoạn khung kết cấu là giai đoạn quyết định đến độ bền, độ cứng và khả năng chịu lực của toàn bộ công trình. Việc đối chiếu chặt chẽ giữa bản vẽ thiết kế và thực tế thi công không chỉ dừng ở kích thước dầm, cột, sàn, mà còn phải kiểm tra chi tiết:

• Mật độ, đường kính, chủng loại và cấp bền cốt thép; khoảng cách thép chủ, thép đai, thép cấu tạo; vị trí neo, nối chồng, chiều dài nối; tuân thủ quy định về nối thép trong vùng mô men lớn, vùng chịu lực quan trọng.
• Lớp bê tông bảo vệ cốt thép, đặc biệt tại các vị trí dễ bị ăn mòn như tầng hầm, khu vực tiếp xúc nước, ban công, logia; kiểm tra bằng thước đo lớp bảo vệ hoặc thiết bị chuyên dụng để đảm bảo không bị thiếu lớp bảo vệ gây nguy cơ gỉ thép.
• Mác bê tông, cấp độ bền, độ sụt, thời gian vận chuyển, phương pháp đổ và đầm, biện pháp bảo dưỡng; đối chiếu với phiếu xuất bê tông thương phẩm, kết quả thí nghiệm mẫu lập phương hoặc trụ, thí nghiệm nén ở các tuổi 3, 7, 28 ngày.
• Độ phẳng, độ võng, độ nghiêng của dầm, sàn, cột sau khi tháo cốp pha; kiểm tra vết nứt, vị trí nứt, chiều rộng nứt, hướng nứt để phân biệt nứt do co ngót, do tải trọng, do lún hoặc do thi công sai quy trình.

Đối với các cấu kiện chịu lực đặc biệt như lõi thang, vách cứng, dầm chuyển, sàn ứng lực trước, cần có quy trình kiểm tra riêng, bao gồm kiểm soát lực căng cáp, trình tự căng, tổn thất ứng suất, vị trí ống gen, neo đầu cáp, cũng như thí nghiệm kiểm định tải trọng (nếu được yêu cầu). Các sai lệch nhỏ trong giai đoạn này có thể dẫn đến biến dạng vượt giới hạn, nứt kết cấu, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn sử dụng và tuổi thọ công trình.

Khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện, quy trình kiểm tra không chỉ tập trung vào yếu tố thẩm mỹ mà còn phải đánh giá hiệu năng sử dụng, độ bền và khả năng bảo trì. Độ phẳng, độ vuông góc, độ dốc thoát nước của sàn ban công, logia, nhà vệ sinh, sân thượng phải được kiểm tra bằng thước nhôm, nivo, ống nước hoặc thiết bị laser. Độ dốc không đạt yêu cầu dễ gây đọng nước, thấm ngược, làm hư hỏng lớp hoàn thiện và kết cấu bên dưới.

Chất lượng trát, ốp lát, sơn bả cần được đánh giá theo nhiều tiêu chí: độ bám dính, độ rỗ, độ phẳng, độ nứt chân chim, độ đồng đều màu sắc, khả năng chống thấm tại các khu vực ẩm ướt. Với khu vệ sinh, khu kỹ thuật ẩm, cần kiểm tra lớp chống thấm bằng thử nước ngâm, thời gian ngâm, phạm vi ngâm, quan sát thấm xuống tầng dưới, kết hợp với biên bản nghiệm thu chống thấm. Đối với ốp lát gạch, đá, phải kiểm tra độ rỗng dưới viên gạch (gõ kiểm tra), độ thẳng hàng, độ rộng mạch, vật liệu chít mạch, khe co giãn, cũng như khả năng chống trơn trượt tại khu vực công cộng.

Hạng mục lắp đặt cửa, lan can, kính cần được kiểm tra cả về an toàn kết cấu lẫn an toàn sử dụng. Cửa đi, cửa sổ phải được kiểm tra kích thước, độ kín khít, khả năng đóng mở, phụ kiện, gioăng, khả năng chống gió, chống nước mưa hắt. Lan can, tay vịn phải đảm bảo chiều cao, khoảng cách khe hở, khả năng chịu lực ngang theo tiêu chuẩn; các mối liên kết với kết cấu chính phải được neo chắc chắn, có biện pháp chống gỉ, chống ăn mòn. Kính sử dụng cho lan can, cửa sổ, vách mặt dựng cần có chứng chỉ an toàn, đúng chủng loại (kính cường lực, kính dán an toàn, kính hộp…), độ dày phù hợp, cạnh kính được mài nhẵn, không sứt mẻ, lắp đặt đúng quy trình với keo, gioăng, phụ kiện đồng bộ.

Sự đồng bộ và chất lượng của hệ thống cơ điện (M&E) là yếu tố then chốt trong vận hành chung cư. Quy trình kiểm tra phải bao trùm:

• Hệ thống điện: tủ điện tổng, tủ tầng, dây dẫn, cáp, thiết bị đóng cắt, hệ thống tiếp địa, chống sét, bảo vệ quá dòng, quá áp; thử nghiệm cách điện, đo điện trở tiếp địa, kiểm tra phân pha, tải phân bổ, khả năng dự phòng.
• Hệ thống cấp thoát nước: vật liệu ống, phụ kiện, áp lực thử, thử kín, thử áp, kiểm tra độ dốc ống thoát, vị trí ống thông hơi, bẫy nước, hố ga, bể chứa, trạm bơm, thiết bị đo lường; đánh giá nguy cơ rò rỉ, tắc nghẽn, nhiễm bẩn chéo.
• Hệ thống điều hòa thông gió: công suất, lưu lượng gió, độ ồn, cách nhiệt, cách ẩm, thoát nước ngưng, vị trí miệng gió cấp – hồi, đường đi ống gió, khả năng bảo trì vệ sinh; kiểm tra cân bằng gió, đo lưu lượng tại các miệng gió.
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy: đầu báo, đầu phun sprinkler, họng nước, bơm chữa cháy, bể nước, tủ PCCC, đèn exit, đèn sự cố, hệ thống hút khói, tăng áp buồng thang; thử nghiệm áp lực, lưu lượng, thử kích hoạt hệ thống, kiểm tra liên động với hệ thống điện, thang máy.

Mỗi giai đoạn, từ nền móng, khung kết cấu, tường bao, hệ thống kỹ thuật đến hoàn thiện nội ngoại thất, đều cần lập biên bản nghiệm thu chi tiết, có chữ ký của các bên liên quan (nhà thầu, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế – nếu tham gia, đại diện chủ đầu tư). Biên bản phải ghi rõ phạm vi nghiệm thu, tiêu chuẩn áp dụng, kết quả đo kiểm, các tồn tại, biện pháp khắc phục và thời hạn hoàn thành. Tất cả được lưu trữ trong hồ sơ quản lý chất lượng công trình, phục vụ cho công tác kiểm định, bảo hành, bảo trì và giải quyết tranh chấp sau này.

Kiểm tra hồ sơ thiết kế, thi công và nghiệm thu

Hồ sơ là nền tảng để đánh giá tính hợp lệ, tính tuân thủ và mức độ minh bạch của toàn bộ quá trình xây dựng chung cư. Trước khi kiểm tra hiện trường, chuyên gia cần rà soát có hệ thống bản vẽ thiết kế cơ sở, bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công, bản vẽ hoàn công, cùng với các biên bản nghiệm thu từng giai đoạn. Việc phân tích hồ sơ giúp nhận diện sớm các điểm bất thường, các thay đổi thiết kế, cũng như các rủi ro tiềm ẩn trước khi tiến hành kiểm tra trực tiếp tại công trình.

Việc so sánh bản vẽ thiết kế và bản vẽ hoàn công phải được thực hiện chi tiết theo từng hạng mục: kết cấu, kiến trúc, cơ điện, hạ tầng kỹ thuật. Các thay đổi không được phê duyệt, như điều chỉnh kích thước dầm, cột, sàn, thay đổi chủng loại vật liệu, cắt giảm lớp hoàn thiện, thay đổi giải pháp kỹ thuật hoặc thay đổi công năng sử dụng không có thuyết minh tính toán kèm theo, đều là dấu hiệu cần được làm rõ. Đặc biệt, các thay đổi liên quan đến hệ chịu lực, hệ thoát hiểm, hệ PCCC, hệ thống cấp điện – cấp nước chính phải có hồ sơ thiết kế điều chỉnh, thẩm tra, thẩm định và phê duyệt theo đúng quy định.

Ngoài bản vẽ, cần kiểm tra đầy đủ các chứng chỉ xuất xưởng, chứng nhận hợp quy, hợp chuẩn của vật liệu chính như thép, xi măng, bê tông thương phẩm, kính, vật liệu chống cháy, thiết bị cơ điện (máy bơm, thang máy, tủ điện, cáp điện, thiết bị PCCC…). Các chứng chỉ này phải thể hiện rõ nguồn gốc, lô sản xuất, tiêu chuẩn áp dụng, kết quả thí nghiệm đi kèm và phải được đối chiếu với khối lượng, chủng loại vật tư thực tế đưa vào công trình. Việc thiếu hoặc không khớp chứng chỉ là dấu hiệu có thể dẫn đến nguy cơ sử dụng vật liệu không đạt chất lượng hoặc không đúng thiết kế.

Nhật ký thi công, nhật ký giám sát, báo cáo thí nghiệm vật liệu, kết quả kiểm định hiện trường là các tài liệu quan trọng để đánh giá mức độ tuân thủ quy trình và chất lượng thực tế của công trình. Nhật ký thi công phải thể hiện rõ thời gian, điều kiện thời tiết, nhân lực, thiết bị, biện pháp thi công, các sự cố phát sinh và cách xử lý. Nhật ký giám sát cần ghi nhận các lần kiểm tra, nhận xét, yêu cầu khắc phục, tạm dừng thi công (nếu có), cũng như xác nhận việc chấp thuận vật liệu, biện pháp thi công, biện pháp an toàn.

Báo cáo thí nghiệm vật liệu bao gồm thí nghiệm xi măng, cốt liệu, thép, bê tông, vữa, gạch, vật liệu hoàn thiện, vật liệu chống thấm, vật liệu chống cháy… phải được lập bởi phòng thí nghiệm được công nhận, có mã số LAS-XD (đối với thí nghiệm xây dựng). Chuyên gia cần kiểm tra tính đầy đủ của các chỉ tiêu thí nghiệm, đối chiếu với yêu cầu thiết kế và tiêu chuẩn áp dụng, đồng thời so sánh thời điểm lấy mẫu, vị trí lấy mẫu với tiến độ thi công để đảm bảo tính đại diện của mẫu.

Kết quả kiểm định hiện trường, như kiểm định khả năng chịu lực kết cấu, kiểm tra cường độ bê tông bằng súng bật nảy, siêu âm, khoan lõi; kiểm định hệ thống PCCC, hệ thống điện, hệ thống thang máy, hệ thống chống sét; thử kín, thử áp hệ thống cấp thoát nước, đều phải được lưu trong hồ sơ. Các báo cáo này cần nêu rõ phương pháp kiểm định, tiêu chuẩn áp dụng, kết quả đo, đánh giá đạt/không đạt, khuyến nghị xử lý. Những hạng mục không đạt yêu cầu phải có biên bản xử lý, phương án gia cường, sửa chữa hoặc thay thế, kèm theo nghiệm thu lại sau khi khắc phục.

Hệ thống biên bản nghiệm thu từng giai đoạn, từ nghiệm thu vật liệu đầu vào, nghiệm thu công việc xây dựng, nghiệm thu bộ phận, giai đoạn, nghiệm thu hoàn thành hạng mục, nghiệm thu hoàn thành công trình, phải được lập đúng mẫu, đúng trình tự, có đầy đủ chữ ký, đóng dấu của các bên liên quan. Việc thiếu biên bản, ký sau, ký khống hoặc ghi chép sơ sài sẽ làm suy giảm giá trị pháp lý của hồ sơ quản lý chất lượng và gây khó khăn cho công tác kiểm định, bảo hiểm, bảo hành, bảo trì sau này.

Khi tổng hợp, chuyên gia cần đánh giá tính nhất quán giữa hồ sơ thiết kế, hồ sơ thi công, hồ sơ nghiệm thu và hiện trạng công trình. Bất kỳ điểm không thống nhất nào cũng cần được phân tích nguyên nhân, xác định mức độ ảnh hưởng đến an toàn, công năng, thẩm mỹ và tuổi thọ công trình, từ đó đề xuất biện pháp xử lý kỹ thuật phù hợp, đảm bảo công trình chung cư vận hành ổn định, an toàn và đáp ứng các yêu cầu pháp lý hiện hành.

Đánh giá kết cấu chịu lực và độ bền lâu dài

Kết cấu chịu lực là hệ thống bao gồm móng, cột, dầm, sàn, lõi thang, tường chịu lực, vách cứng và các cấu kiện liên kết, làm nhiệm vụ tiếp nhận, phân phối và truyền tải trọng xuống nền đất. Đánh giá kết cấu chịu lực và độ bền lâu dài không chỉ nhằm xác định khả năng chịu lực tại thời điểm kiểm tra, mà còn phải dự báo được xu thế suy giảm khả năng chịu lực theo thời gian dưới tác động của môi trường, tải trọng sử dụng, tải trọng động đất, gió, cũng như các tác động bất lợi khác như ăn mòn, xâm thực, rung động.

Trong công tác kiểm định, cần phân tách rõ hai nhóm vấn đề: (i) đánh giá khả năng chịu lực tức thời của từng cấu kiện và toàn hệ kết cấu; (ii) đánh giá độ bền lâu dài, bao gồm khả năng chống ăn mòn cốt thép, chống xâm thực bê tông, chống mỏi, chống nứt và biến dạng vượt giới hạn sử dụng. Việc này đòi hỏi kết hợp giữa khảo sát hiện trường, thí nghiệm trong phòng, phân tích tính toán theo tiêu chuẩn hiện hành (TCVN, Eurocode, ACI…) và so sánh với hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công nếu có.

Đối với chất lượng bê tông, ngoài việc đo cường độ nén, cần đánh giá thêm:

• Độ đặc chắc, mức độ rỗ tổ ong, phân tầng, tách nước.
• Độ đồng nhất cường độ theo chiều cao cột, theo chiều dài dầm, theo từng khu vực sàn.
• Độ thấm nước, thấm ion clorua, hàm lượng ion sunfat trong môi trường xung quanh.
• Độ cacbonat hóa của bê tông (độ sâu vùng cacbonat hóa so với lớp bê tông bảo vệ cốt thép).
• Hàm lượng xi măng ước tính, tỷ lệ nước/xi măng suy diễn từ thí nghiệm, làm cơ sở đánh giá độ bền lâu dài.

Các phương pháp kiểm định không phá hủy thường được sử dụng gồm:

• Súng bật nảy (Rebound Hammer): đánh giá tương đối cường độ bề mặt bê tông, cần hiệu chuẩn bằng mẫu khoan lõi để tăng độ tin cậy.
• Siêu âm bê tông: đo vận tốc truyền sóng để phát hiện vùng bê tông rỗ, nứt ẩn, phân tầng, vùng bê tông kém đặc chắc.
• Đo độ che phủ và đường kính cốt thép bằng máy dò cốt thép: xác định vị trí, khoảng cách, đường kính, chiều dày lớp bê tông bảo vệ, phát hiện thiếu thép hoặc sai lệch bố trí so với thiết kế.
• Khoan lấy mẫu lõi bê tông: thí nghiệm nén, kéo bửa, thấm nước, thấm ion clorua, xác định cường độ thực tế và các chỉ tiêu độ bền.

Đối với chất lượng cốt thép, ngoài việc kiểm tra đường kính, chủng loại, cấp bền, cần đặc biệt chú ý đến:

• Tình trạng gỉ sét: gỉ bề mặt, gỉ cục bộ, gỉ sâu làm giảm tiết diện chịu lực.
• Hiện tượng lộ thép, bong lớp bê tông bảo vệ, nứt dọc theo thanh thép do ăn mòn gây nở thể tích.
• Chiều dài neo, chiều dài nối chồng, vị trí nối có tuân thủ quy định tiêu chuẩn và bản vẽ thiết kế hay không.
• Hình dạng uốn móc, neo đầu thanh, neo vào dầm, cột, tường, lõi thang có đảm bảo khả năng truyền lực.

Liên kết giữa các cấu kiện và khả năng làm việc đồng thời của hệ kết cấu là nội dung thường bị xem nhẹ nhưng lại có ý nghĩa quyết định đến an toàn tổng thể. Cần đánh giá:

• Liên kết dầm – cột, dầm – tường, dầm – lõi thang: có nứt tách, nứt xiên vùng gối, nứt cắt hay không.
• Liên kết sàn – dầm, sàn – tường: có hiện tượng tách lớp, võng cục bộ, nứt xuyên sàn, nứt quanh lỗ mở kỹ thuật.
• Sự liên tục của hệ khung – vách – lõi: khả năng làm việc không gian, phân phối nội lực khi chịu tải trọng ngang (gió, động đất).
• Khả năng chuyển tải khi một cấu kiện bị suy yếu cục bộ (tính dẻo, khả năng phân phối lại nội lực, tránh cơ chế phá hoại giòn).

Đánh giá độ bền lâu dài còn cần xem xét tác động môi trường như khí hậu nóng ẩm, môi trường biển, môi trường công nghiệp có hóa chất ăn mòn, cũng như tác động của rò rỉ nước từ bể nước mái, bể phốt, hệ thống cấp thoát nước. Các vị trí thường xuyên ẩm ướt, thấm dột, chân cột tầng hầm, khu vực tiếp giáp tường chắn đất, khu vực ban công, logia… cần được kiểm tra kỹ để phát hiện sớm nguy cơ ăn mòn cốt thép và suy giảm lớp bê tông bảo vệ.

Việc quan sát, ghi nhận và phân loại vết nứt trên dầm, cột, sàn, tường chịu lực là cơ sở quan trọng để đánh giá mức độ nguy hiểm. Cần đo:

• Bề rộng vết nứt (bằng thước đo khe nứt, kính lúp đo khe).
• Chiều dài, chiều sâu ước tính, hướng và dạng vết nứt (nứt ngang, dọc, xiên, chân chim, mạng lưới…).
• Vị trí vết nứt so với vùng chịu mô men lớn, vùng chịu cắt, vùng neo cốt thép.
• Diễn biến theo thời gian: vết nứt ổn định hay tiếp tục mở rộng, xuất hiện thêm vết nứt mới.

Khi phát hiện các vết nứt có bề rộng vượt giới hạn cho phép theo tiêu chuẩn, hoặc có xu hướng phát triển nhanh, cần tiến hành phân tích nguyên nhân, tính toán kiểm tra khả năng chịu lực và đề xuất giải pháp gia cường như tăng tiết diện, bổ sung cốt thép ngoài, dán bản thép, dán sợi composite (CFRP), bọc bê tông, hoặc giảm tải sử dụng tại khu vực đó.

Kiểm tra hiện tượng nứt, võng và biến dạng công trình

Hiện tượng nứt, võng và biến dạng tổng thể là những chỉ báo nhạy về chất lượng kết cấu và mức độ phù hợp giữa thiết kế – thi công – sử dụng. Khi kiểm tra, cần phân biệt rõ cơ chế hình thành vết nứt để tránh đánh giá sai mức độ nguy hiểm.

Nứt do co ngót bê tông thường xuất hiện sớm, trong giai đoạn bê tông còn non, có dạng mạng lưới, bề rộng nhỏ, phân bố tương đối đều trên bề mặt sàn, tường, lớp trát. Loại nứt này chủ yếu ảnh hưởng đến thẩm mỹ và khả năng thấm nước, ít ảnh hưởng đến khả năng chịu lực nếu không phát triển sâu vào vùng cốt thép. Tuy nhiên, nếu kết hợp với môi trường xâm thực, các vết nứt co ngót có thể trở thành đường dẫn cho nước và ion ăn mòn xâm nhập, làm giảm độ bền lâu dài.

Nứt do lún không đều thường có dạng nứt xiên, nứt bậc thang tại tường gạch, tập trung ở các vị trí chuyển tiếp giữa các khối nhà, giữa phần nhà cao và nhà thấp, hoặc gần các khe lún, khe nhiệt. Cần kiểm tra:

• Hồ sơ khảo sát địa chất, giải pháp móng, chiều sâu chôn móng, loại móng (móng cọc, móng bè, móng đơn…).
• Sự thay đổi điều kiện nền đất theo thời gian: mực nước ngầm, đào hố móng công trình lân cận, tải trọng mới phát sinh.
• Kết quả đo lún, quan trắc lún nếu có, để xác định mức độ lún tuyệt đối và lún lệch giữa các trụ móng.

Nứt do quá tải thường xuất hiện tại các cấu kiện chịu uốn và chịu cắt như dầm, sàn, bản công xôn. Dấu hiệu nhận biết:

• Nứt uốn: vết nứt gần giữa nhịp, gần vuông góc với trục dầm hoặc vuông góc với mặt sàn, bề rộng tăng dần khi tải trọng tăng.
• Nứt cắt: vết nứt xiên gần gối dầm, gần cột, có thể kết hợp với nứt uốn tạo thành hệ vết nứt hình quạt.
• Nứt xuyên sàn: vết nứt quanh cột, quanh lỗ mở, có nguy cơ dẫn đến phá hoại đột ngột dạng đục thủng.

Nứt do lỗi thi công có thể bao gồm:

• Nứt tại mạch ngừng thi công không được xử lý đúng kỹ thuật.
• Nứt do đầm bê tông không đều, phân tầng, rỗ tổ ong quanh cốt thép.
• Nứt do tháo cốp pha sớm, chống đỡ không đủ, gây võng và nứt sàn, dầm.
• Nứt do bố trí cốt thép không đúng thiết kế, thiếu thép, sai vị trí thép chịu lực.

Đối với sàn bê tông cốt thép, kiểm tra độ võng là bước quan trọng để đánh giá trạng thái giới hạn sử dụng. Cần:

• Đo cao độ tại nhiều điểm trên nhịp sàn, đặc biệt là giữa nhịp và các vị trí có tải trọng tập trung.
• So sánh độ võng đo được với giới hạn cho phép theo tiêu chuẩn (thường là tỷ số L/250, L/300 hoặc theo yêu cầu riêng của thiết kế).
• Kiểm tra các khu vực đặt bể nước, phòng kỹ thuật, khu vực để máy móc nặng, kho chứa hàng, nơi có khả năng phát sinh tải trọng vượt thiết kế.

Biến dạng tổng thể của công trình, như nghiêng, xoắn, lún cục bộ, cần được đánh giá bằng các phương pháp trắc địa và quan trắc chuyên dụng:

• Đo độ nghiêng của công trình bằng máy thủy bình, máy toàn đạc, so sánh với trục thiết kế.
• Đo chuyển vị ngang tại các tầng, đặc biệt là tầng hầm, tầng trệt, các tầng kỹ thuật.
• Quan trắc lún tại các mốc cố định, ghi nhận theo thời gian để xác định tốc độ và xu hướng lún.

Khi phát hiện dấu hiệu bất thường như tốc độ lún tăng, độ nghiêng vượt giới hạn, vết nứt phát triển nhanh, chuyên gia thường đề xuất lắp đặt hệ thống quan trắc dài hạn gồm:

• Mốc lún, mốc chuyển vị ngang, cảm biến đo nghiêng.
• Thước đo khe nứt gắn cố định để theo dõi bề rộng vết nứt theo thời gian.
• Thiết bị ghi đo tự động (nếu cần) để giám sát liên tục trong các giai đoạn tải trọng thay đổi.

Dữ liệu quan trắc được phân tích kết hợp với mô hình tính toán kết cấu để đánh giá mức độ an toàn, khả năng dự phòng chịu lực và nhu cầu gia cường, hạn chế tải trọng hoặc thay đổi công năng sử dụng nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân và kéo dài tuổi thọ công trình.

Kiểm tra hệ thống chống thấm, cách âm và hoàn thiện nội thất

Chất lượng sử dụng lâu dài của căn hộ chung cư phụ thuộc rất lớn vào khả năng chống thấm, cách âm và độ bền của lớp hoàn thiện. Nếu các hạng mục này không được kiểm soát chặt chẽ ngay từ giai đoạn bàn giao, chi phí sửa chữa về sau thường rất cao, ảnh hưởng trực tiếp đến công năng, sức khỏe và an toàn của cư dân.

Đối với chống thấm, cần tập trung vào các khu vực nhạy cảm như sàn vệ sinh, ban công, logia, sân thượng, tầng hầm và khe tiếp giáp giữa các khối nhà. Đây là những vị trí thường xuyên tiếp xúc với nước hoặc chịu tác động của thời tiết, dễ phát sinh thấm dột, nứt gãy, bong tróc lớp hoàn thiện. Việc kiểm tra không chỉ dừng ở quan sát bề mặt mà cần đánh giá cả cấu tạo lớp chống thấm, chi tiết cấu tạo chân tường, cổ ống, mạch ngừng bê tông, các vị trí xuyên sàn, xuyên tường.

Phương pháp phổ biến và có độ tin cậy cao là thử nước ngâm sàn trong thời gian đủ dài (thường tối thiểu 24–48 giờ, với các khu vực đặc biệt có thể kéo dài hơn). Trước khi ngâm, cần bịt kín các phễu thu sàn, kiểm tra cao độ mép ngăn nước, sau đó bơm nước đến cao độ thiết kế. Trong suốt quá trình thử, phải thường xuyên quan sát hiện tượng thấm dột tại trần và tường bên dưới, kể cả các khu vực lân cận như hộp kỹ thuật, trục đứng, chân tường hành lang. Việc này nên kết hợp với kiểm tra chi tiết:

• Lớp chống thấm: chủng loại vật liệu, độ dày, số lớp, cách xử lý mạch nối, góc tường, chân tường, cổ ống.
• Lớp bảo vệ: vữa bảo vệ, lớp vữa tạo dốc, lớp gạch lát hoặc bê tông bảo vệ phía trên màng chống thấm.
• Độ dốc thoát nước: đảm bảo nước không đọng cục bộ, hướng dốc đúng về phía phễu thu, không dốc ngược về chân tường hoặc cửa.
• Vị trí và cao độ phễu thu: phễu phải nằm tại điểm thấp nhất, lưới chắn rác đầy đủ, không bị tắc, cổ phễu xử lý chống thấm kín khít.

Ở các khu vực như ban công, logia, sân thượng, ngoài việc thử nước còn cần kiểm tra chi tiết mối nối giữa sàn và tường, mối nối giữa sàn và khung cửa đi ra ngoài trời, các khe co giãn, khe tiếp giáp giữa hai khối nhà. Các khe này thường được xử lý bằng vật liệu đàn hồi (sealant, băng cản nước, băng trương nở), nếu thi công không đúng kỹ thuật sẽ gây thấm ngấm theo phương ngang, khó phát hiện bằng mắt thường. Trong một số trường hợp, có thể sử dụng camera nhiệt hoặc máy đo độ ẩm để phát hiện vùng tường, trần có độ ẩm bất thường, hỗ trợ xác định đường đi của nước thấm.

Về cách âm, cần đánh giá tổng thể các cấu kiện bao che và ngăn chia như tường ngăn giữa các căn hộ, tường bao, sàn giữa các tầng, cửa đi, cửa sổ, đặc biệt là khu vực gần thang máy, phòng rác, phòng kỹ thuật, phòng máy phát điện, phòng bơm. Khả năng cách âm phụ thuộc vào nhiều yếu tố: khối lượng và bề dày kết cấu, loại vật liệu (gạch đặc, gạch rỗng, bê tông nhẹ, tường thạch cao khung xương và bông khoáng), chi tiết cấu tạo mối nối, khe hở, cũng như chất lượng lắp đặt cửa và kính.

Khi kiểm tra, cần chú ý:

• Tường ngăn giữa các căn hộ: ưu tiên tường đặc, bề dày đủ theo thiết kế; kiểm tra xem có lỗ rỗng, rãnh kỹ thuật không được trám kín, khe hở quanh ống kỹ thuật, ổ cắm điện xuyên tường giữa hai căn.
• Sàn giữa các tầng: đánh giá hiện tượng truyền âm va chạm (tiếng bước chân, kéo ghế); với sàn có lớp hoàn thiện gỗ hoặc gạch, cần kiểm tra lớp lót, lớp cách âm (nếu có) và các khe tiếp giáp tường.
• Cửa đi, cửa sổ: kiểm tra độ kín khít của gioăng, khe hở giữa cánh và khung, giữa khung và tường; với cửa kính, nên sử dụng kính an toàn hoặc kính nhiều lớp ở các vị trí có yêu cầu cách âm cao.
• Khu vực gần thang máy, phòng rác, phòng kỹ thuật: kiểm tra tường bao các phòng này có đủ bề dày, có lớp vật liệu cách âm, cách rung; cửa phòng kỹ thuật nên là cửa đặc, có gioăng kín, đóng mở không gây tiếng ồn lớn.

Đối với lớp hoàn thiện nội thất, cần kiểm tra đồng bộ các yếu tố: độ phẳng, độ kín khít, chất lượng ốp lát gạch, sàn gỗ, sơn bả, trần thạch cao, hệ thống cửa, lan can, tay vịn. Các lỗi thường gặp bao gồm gạch rỗ, bong rộp, nứt mạch, gạch bị vênh, sơn loang màu, sơn không đủ lớp, trần thạch cao nứt tại mạch nối, cửa xệ, bản lề lỏng, kính lắp sai chiều hoặc không có phụ kiện an toàn như chặn cánh, tay nắm, khóa an toàn trẻ em. Việc kiểm tra nên kết hợp cả quan sát trực quan, gõ kiểm tra rỗ rỗng, đo đạc bằng thước thép, thước nivo để đánh giá chính xác.

Danh mục kiểm tra chi tiết trong căn hộ

Một danh mục kiểm tra chi tiết giúp đánh giá toàn diện chất lượng hoàn thiện căn hộ trước khi bàn giao, hạn chế tối đa tranh chấp và chi phí sửa chữa về sau. Danh mục này nên được xây dựng theo từng nhóm hạng mục, có tiêu chí kỹ thuật rõ ràng, có ngưỡng chấp nhận và phương án xử lý khi không đạt yêu cầu.

Các hạng mục thường bao gồm:

• Tường và trần: kiểm tra độ phẳng bằng thước nhôm dài hoặc thước nivo, đo độ sai lệch cho phép; quan sát các vết nứt (nứt chân chim, nứt mạch ngừng, nứt tại góc cửa), dấu hiệu ẩm mốc, ố vàng, bong tróc sơn hoặc bột bả. Với trần thạch cao, cần kiểm tra các mạch nối, vị trí bắt vít, khe tiếp giáp tường, độ võng của khung trần, khoảng cách treo ty, đảm bảo không có tiếng kêu khi gõ nhẹ.
• Sàn: kiểm tra độ phẳng, độ dốc bằng thước dài và nivo; với khu vực ướt (vệ sinh, logia, ban công) phải có độ dốc rõ ràng về phía phễu thu, không đọng nước sau khi xả thử. Kiểm tra khe hở giữa các tấm sàn gỗ, độ kín khít chân tường, hiện tượng phồng rộp, cong vênh do ẩm. Với sàn gạch, cần gõ kiểm tra để phát hiện viên gạch rỗng, bong; quan sát mạch chà có đều, không nứt, không bị bám bẩn, không bị co ngót tạo khe hở.
• Cửa đi, cửa sổ: kiểm tra khả năng đóng mở êm, không cọ sát nền hoặc khung; khóa hoạt động tốt, ăn khớp, không kẹt; gioăng kín, không bị hở, không bị xoắn; kính không nứt vỡ, không trầy xước sâu. Cần chú ý hướng mở cửa có phù hợp với công năng sử dụng, có va chạm vào tường, tủ, thiết bị hay không. Với cửa sổ, kiểm tra khả năng chặn nước mưa hắt, độ kín gió, các lỗ thoát nước trên khung nhôm hoặc nhựa.
• Ban công và lan can: kiểm tra chiều cao lan can theo tiêu chuẩn an toàn, khoảng cách khe hở giữa các thanh đứng, độ chắc chắn của liên kết với kết cấu chính. Bề mặt lan can, tay vịn phải nhẵn, không sắc cạnh, không gỉ sét. Sàn ban công cần có độ dốc thoát nước tốt, không đọng nước tại chân lan can hoặc chân tường; các chi tiết chống thấm tại chân lan can, chân tường phải được xử lý kín, tránh thấm ngược vào trong căn hộ.
• Thiết bị vệ sinh: kiểm tra hoạt động xả nước của bồn cầu, chậu rửa, vòi sen; thử đồng thời nhiều thiết bị để đánh giá khả năng thoát nước, tránh trào ngược. Kiểm tra các mối nối ống cấp, ống thoát, xi phông, bẫy nước, đảm bảo không rò rỉ, không có mùi hôi từ hệ thống thoát. Các phụ kiện như vòi, sen, van khóa, phễu thu sàn phải được lắp đúng chiều, đúng chủng loại, không bị rỉ nước khi đóng kín.
• Hệ thống điện trong căn hộ: kiểm tra số lượng, vị trí ổ cắm, công tắc có đúng theo bản vẽ; sử dụng bút thử điện để kiểm tra có điện, đúng cực; thử hoạt động của aptomat tổng và các nhánh, đảm bảo cắt điện đúng khu vực. Đèn chiếu sáng phải hoạt động ổn định, không nhấp nháy; các đầu chờ cho thiết bị (máy giặt, bình nóng lạnh, bếp điện, máy hút mùi) phải được bố trí đúng vị trí, có khả năng chịu tải phù hợp. Hộp kỹ thuật điện cần được che chắn, nắp đậy an toàn, dây dẫn gọn gàng, có nhãn nhận diện mạch.
• Hệ thống cấp thoát nước: kiểm tra áp lực nước tại các điểm sử dụng, thử mở đồng thời nhiều vòi để đánh giá sự suy giảm áp lực; quan sát các mối nối, co, tê, van khóa xem có rò rỉ, đọng nước hay không. Thử thoát sàn bằng cách xả nước lượng lớn, kiểm tra tốc độ thoát, tránh hiện tượng thoát chậm, trào ngược, phát sinh tiếng ồn lớn trong ống. Với các đường ống đi âm tường, âm sàn, nên sử dụng máy đo độ ẩm hoặc camera nhiệt để phát hiện rò rỉ tiềm ẩn.
• Hệ thống điều hòa, thông gió: kiểm tra vị trí dàn nóng có đảm bảo thông thoáng, dễ bảo trì, không thổi khí nóng trực tiếp vào ban công hoặc cửa sổ căn hộ khác; đường ống gas, ống nước ngưng được bọc bảo ôn đầy đủ, không đọng sương, không rò rỉ. Đường thoát nước ngưng phải có độ dốc, không xả trực tiếp ra hành lang hoặc khu vực gây mất vệ sinh. Với hệ thống thông gió, kiểm tra hướng thổi, hướng hút, lưu lượng gió, độ ồn của quạt, khả năng cấp gió tươi cho các không gian kín như vệ sinh, bếp, kho.

Việc sử dụng các công cụ hỗ trợ như thước nivo, thước thép, máy đo độ ẩm, bút thử điện, camera nhiệt, thước laser đo khoảng cách, máy đo độ ồn giúp phát hiện các lỗi ẩn mà mắt thường khó nhận biết, từ đó nâng cao độ tin cậy của kết quả kiểm tra. Khi kết hợp giữa quan sát kinh nghiệm và đo đạc định lượng, người mua nhà hoặc đơn vị giám sát có thể đánh giá chính xác hơn mức độ đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật của căn hộ, kịp thời yêu cầu chủ đầu tư, nhà thầu hoàn thiện, sửa chữa trước khi chấp nhận bàn giao.

Đánh giá hệ thống cơ điện, an toàn cháy nổ và vận hành tòa nhà

Hệ thống cơ điện (MEP) và an toàn cháy nổ là nhóm hạ tầng kỹ thuật cốt lõi, quyết định trực tiếp đến mức độ an toàn, độ tin cậy vận hành và tuổi thọ của toàn bộ tòa nhà chung cư. Việc đánh giá không chỉ dừng lại ở việc “có hay không” các hạng mục, mà cần đi sâu vào chất lượng thiết kế, tiêu chuẩn lắp đặt, khả năng vận hành liên tục, tính dự phòng, khả năng bảo trì và mức độ đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành (QCVN, TCVN, NFPA, IEC…).

Đối với hệ thống điện, cần kiểm tra toàn diện từ nguồn cấp đến tải sử dụng. Ở cấp độ tủ điện tổng (MDB, MSB), phải xem xét sơ đồ một sợi, khả năng phân đoạn, phương án cấp điện ưu tiên, hệ thống ATS (tự động chuyển nguồn) nếu có máy phát dự phòng, cũng như khả năng chịu dòng ngắn mạch của thiết bị đóng cắt. Việc bố trí thanh cái, tiết diện cáp, khoảng cách pha – đất, pha – pha, hệ thống thông gió – tản nhiệt trong phòng tủ điện phải đáp ứng yêu cầu về phát nóng, tránh quá nhiệt gây suy giảm tuổi thọ thiết bị. Ngoài ra, cần đánh giá mức độ an toàn tiếp cận: khoảng cách thao tác, lối đi, chiếu sáng, biển cảnh báo, khóa liên động, đảm bảo nhân viên vận hành có thể thao tác an toàn trong điều kiện sự cố.

Ở cấp tủ điện tầng và tủ phân phối khu vực, cần kiểm tra cấu trúc phân phối mạch nhánh, khả năng cân bằng pha, lựa chọn aptomat/MCB/MCCB phù hợp với dòng tải và đặc tính bảo vệ, cũng như khả năng phối hợp bảo vệ (selectivity) giữa các cấp bảo vệ. Việc đánh giá phải bao gồm kiểm tra siết chặt đầu cáp, tình trạng oxy hóa, cháy xém, bố trí dây dẫn trong tủ, nhãn mạch, sơ đồ đấu nối, đảm bảo người vận hành dễ nhận diện và xử lý khi cần cô lập từng khu vực. Hệ thống cáp điện phải được kiểm tra về tiết diện, loại cáp (LSZH, chống cháy, chống cháy lan), phương thức lắp đặt (trong ống, máng cáp, khay cáp), bán kính uốn, khoảng cách neo giữ, cũng như việc tách riêng cáp lực và cáp tín hiệu để hạn chế nhiễu điện từ.

Hệ thống tiếp địa và chống sét là một phần quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ. Cần đo điện trở nối đất thực tế, đối chiếu với giá trị thiết kế và yêu cầu tiêu chuẩn; kiểm tra tính liên tục của dây tiếp địa, mối nối hàn hóa nhiệt hoặc kẹp cơ khí, cũng như việc liên kết đẳng thế (equipotential bonding) giữa các hệ thống kim loại: ống thép, máng cáp, khung thang máy, vỏ thiết bị, lan can kim loại… Hệ thống chống sét trực tiếp (kim thu sét, dây dẫn sét, cọc tiếp địa) và chống sét lan truyền (SPD tại tủ tổng, tủ tầng, tủ thiết bị nhạy cảm) phải được đánh giá đồng bộ, đảm bảo giảm thiểu rủi ro hư hỏng thiết bị và mất an toàn cho cư dân.

Đối với thiết bị bảo vệ, cần kiểm tra chủng loại, cấp bảo vệ, đường cong tác động, khả năng cắt, cũng như tình trạng niêm chì, khóa liên động. Việc thử nghiệm định kỳ (test RCD/ELCB, kiểm tra chức năng MCCB, ACB, relay bảo vệ) là cần thiết để đảm bảo thiết bị vẫn hoạt động đúng chức năng sau thời gian dài vận hành. Hệ thống chiếu sáng công cộng (hành lang, sảnh, tầng hầm, khu kỹ thuật, khu vực ngoài trời) phải được kiểm tra về độ rọi, đồng đều ánh sáng, chỉ số hoàn màu, khả năng điều khiển (timer, cảm biến chuyển động, cảm biến ánh sáng), cũng như tính liên tục khi mất điện lưới (đèn sự cố, UPS, nguồn DC).

Đối với hệ thống cấp nước – thoát nước, việc đánh giá không chỉ dừng ở việc kiểm tra rò rỉ mà cần xem xét toàn bộ chuỗi cấp – trữ – phân phối – thoát. Hệ thống ống cấp nước phải được lựa chọn vật liệu phù hợp (PPR, HDPE, ống thép mạ kẽm, inox…), có chứng nhận an toàn vệ sinh, chịu được áp lực thiết kế và điều kiện môi trường lắp đặt. Các mối nối, van khóa, phụ kiện phải được lắp đặt đúng kỹ thuật, có khả năng cô lập từng nhánh khi sửa chữa mà không ảnh hưởng toàn bộ tòa nhà. Hệ thống bơm nước cần được đánh giá về đường đặc tính bơm, lưu lượng – cột áp, chế độ vận hành luân phiên, dự phòng N+1, hệ thống điều khiển (biến tần, phao điện, cảm biến áp lực), cũng như khả năng chống rung, chống ồn, thoát nước sàn phòng bơm.

Đối với bể chứa nước mái và bể ngầm, cần kiểm tra dung tích hữu ích, kết cấu chống thấm, chống nứt, hệ thống thông hơi, chống ô nhiễm chéo, cũng như phương án vệ sinh định kỳ. Hệ thống thoát nước mưa và nước thải phải được đánh giá về đường kính ống, độ dốc, vị trí ống thông hơi, bẫy nước (siphon) chống mùi, khả năng thoát nước trong điều kiện mưa lớn, tránh hiện tượng tràn ngược vào căn hộ hoặc khu vực công cộng. Việc kiểm tra camera nội soi đường ống, thử áp lực, thử kín có thể được áp dụng để đánh giá sâu hơn nguy cơ rò rỉ, tắc nghẽn tiềm ẩn.

Hệ thống điều hòa thông gió (HVAC) cần được đánh giá trên cả khía cạnh tiện nghi nhiệt và chất lượng không khí trong nhà (IAQ). Đối với hệ thống trung tâm (chiller, VRV/VRF) hoặc cục bộ, phải kiểm tra công suất lạnh thiết kế, lưu lượng gió, tốc độ gió tại miệng thổi, mức ồn, khả năng điều khiển nhiệt độ theo vùng, cũng như hiệu suất năng lượng (COP, EER). Hệ thống thông gió tầng hầm, hành lang kín, phòng kỹ thuật, phòng rác phải đảm bảo lưu lượng trao đổi không khí, hướng dòng khí, vị trí hút – thổi, tránh tái tuần hoàn khí bẩn. Bộ lọc gió, ống gió, tiêu âm, cửa gió phải được kiểm tra về độ kín, vệ sinh, tránh tích tụ bụi gây suy giảm lưu lượng và tăng tổn thất áp.

Hệ thống thang máy là một trong những hạng mục có mức độ rủi ro cao nếu không được đánh giá và vận hành đúng chuẩn. Cần kiểm tra hồ sơ thiết kế, chứng nhận kiểm định an toàn, tải trọng định mức, tốc độ, hệ thống cứu hộ tự động, liên lạc nội bộ trong cabin, cảm biến cửa, hệ thống phanh, bộ giới hạn tốc độ, cũng như nguồn điện dự phòng khi mất điện lưới. Việc vận hành thử phải mô phỏng các tình huống: mất điện đột ngột, kẹt cửa, quá tải, để đánh giá phản ứng của hệ thống và quy trình xử lý của đội ngũ vận hành.

Hệ thống thu gom rác phải được xem xét về luồng di chuyển rác, vị trí phòng rác, ống đổ rác (nếu có), hệ thống thông gió – hút mùi, xử lý nước rỉ rác, vật liệu hoàn thiện chống ăn mòn, chống thấm. Mục tiêu là hạn chế tối đa mùi hôi, côn trùng, nguy cơ cháy từ rác thải, đồng thời đảm bảo điều kiện vệ sinh cho khu vực xung quanh. Hệ thống thông tin liên lạc (intercom, điện thoại nội bộ, mạng dữ liệu, truyền hình, hệ thống công nghệ tòa nhà – BMS) cần được kiểm tra về khả năng kết nối, độ ổn định, vùng phủ sóng, cũng như khả năng tích hợp với các hệ thống an ninh – an toàn khác (CCTV, kiểm soát ra vào, báo cháy).

Về an toàn cháy nổ, việc đánh giá phải dựa trên kịch bản cháy điển hình và các tiêu chuẩn PCCC áp dụng cho nhà chung cư. Lối thoát hiểm cần được kiểm tra về số lượng, vị trí, chiều rộng, chiều dài hành trình thoát nạn, khả năng thông thoáng, chiếu sáng, thông gió, cũng như việc không bị chiếm dụng làm kho chứa hoặc bị khóa trái. Cửa chống cháy phải được kiểm tra chứng chỉ, thời gian chịu lửa, tình trạng gioăng chống khói, cơ cấu tự đóng, tay co thủy lực, khóa panic, đảm bảo luôn ở trạng thái sẵn sàng hoạt động.

Hệ thống báo cháy tự động cần được đánh giá từ trung tâm báo cháy (FACP), loop địa chỉ, đầu báo khói, đầu báo nhiệt, nút nhấn khẩn, chuông – còi – đèn báo cháy, đến giao diện hiển thị tại phòng bảo vệ. Việc thử nghiệm phải bao gồm kích hoạt từng vùng, kiểm tra độ nhạy đầu báo, khả năng phân vùng, hiển thị vị trí cháy, cũng như liên động với các hệ thống khác: thang máy, quạt tăng áp, quạt hút khói, cửa từ, hệ thống âm thanh thông báo. Hệ thống chữa cháy vách tường và sprinkler cần được kiểm tra về mật độ đầu phun, vùng bảo vệ, áp lực – lưu lượng tại điểm xa nhất, tình trạng van, đồng hồ áp, bơm chữa cháy chính – bơm bù áp – bơm diesel dự phòng, cũng như nguồn nước chữa cháy (bể riêng, dung tích, mực nước tối thiểu).

Các đèn exit và đèn sự cố phải được kiểm tra về vị trí lắp đặt, hướng dẫn rõ ràng, khả năng hoạt động khi mất điện (ắc quy tích hợp hoặc nguồn DC trung tâm), thời gian duy trì chiếu sáng tối thiểu theo quy định. Hệ thống áp lực nước chữa cháy cần được đo đạc thực tế tại các họng nước, đầu phun, so sánh với thông số thiết kế và yêu cầu tiêu chuẩn; đồng thời kiểm tra chế độ vận hành tự động của bơm khi áp lực tụt, khả năng chuyển đổi giữa các bơm, cũng như phương án vận hành bằng tay trong trường hợp hệ thống điều khiển gặp sự cố.

Kế hoạch diễn tập PCCC là phần không thể thiếu để kiểm chứng tính hiệu quả của toàn bộ hệ thống và quy trình. Cần xem xét tần suất diễn tập, kịch bản giả định, phạm vi tham gia (cư dân, ban quản lý, lực lượng PCCC cơ sở), thời gian sơ tán, khả năng phối hợp giữa các bộ phận, cũng như việc rút kinh nghiệm, cập nhật quy trình sau mỗi lần diễn tập. Việc đánh giá phải chú trọng đến yếu tố con người: mức độ nhận thức của cư dân về lối thoát hiểm, cách sử dụng bình chữa cháy, cách phản ứng khi nghe tín hiệu báo cháy, để đảm bảo rằng hệ thống kỹ thuật và con người phối hợp nhịp nhàng trong tình huống khẩn cấp.

Trong toàn bộ quá trình đánh giá, cần lưu ý rằng việc kiểm tra không chỉ dừng ở mức độ lắp đặt đầy đủ mà phải xem xét sâu đến khả năng vận hành thực tế, tính dễ tiếp cận cho bảo trì – sửa chữa, mức độ an toàn cho cư dân và nhân viên vận hành trong các tình huống bình thường lẫn khẩn cấp. Việc đối chiếu với hồ sơ thiết kế, biên bản nghiệm thu, chứng nhận kiểm định, kết hợp đo đạc các thông số kỹ thuật thực tế là cơ sở để đưa ra nhận định khách quan về chất lượng hệ thống cơ điện, an toàn cháy nổ và khả năng vận hành bền vững của tòa nhà.