Dự báo giá chung cư năm 2026

Bối cảnh kinh tế vĩ mô và tác động đến giá chung cư năm 2026

Năm 2026 được dự báo là giai đoạn thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tái cân bằng sau giai đoạn siết tín dụng và điều chỉnh mạnh 2022–2024. Ở góc độ kinh tế vĩ mô, đây là thời điểm nhiều biến số quan trọng như tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất, tỷ giá và chính sách tài khóa – tiền tệ bắt đầu chuyển từ trạng thái “phòng thủ” sang “trung lập” hoặc hỗ trợ có chọn lọc cho tăng trưởng. Điều này tạo ra một nền tảng mới cho diễn biến giá chung cư, khác biệt đáng kể so với các chu kỳ trước.

Về tăng trưởng GDP, kịch bản cơ sở thường được đặt trong vùng tăng trưởng trung bình–khá, không quá nóng nhưng đủ để duy trì đà mở rộng của khu vực sản xuất, dịch vụ và xuất khẩu. Khi GDP tăng ổn định, tổng thu nhập quốc dân và lợi nhuận doanh nghiệp cải thiện, kéo theo nhu cầu nâng cấp chỗ ở, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi tốc độ đô thị hóa và di cư cơ học vẫn cao. Tăng trưởng kinh tế bền vững cũng giúp giảm rủi ro thất nghiệp, từ đó củng cố niềm tin tiêu dùng và khả năng vay mua nhà dài hạn của hộ gia đình.

Yếu tố then chốt khác là lạm phát. Khi lạm phát được kiểm soát quanh mức mục tiêu, kỳ vọng lạm phát của người dân và doanh nghiệp ổn định, giúp lãi suất danh nghĩa không phải duy trì ở mức quá cao để bù đắp rủi ro mất giá tiền tệ. Trong bối cảnh đó, lãi suất thực có thể giảm nhẹ, làm giảm chi phí vốn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Đối với chủ đầu tư, chi phí vay để phát triển dự án, xoay vòng vốn và triển khai hạ tầng nội khu giảm xuống, giúp biên lợi nhuận được bảo toàn dù giá bán không thể tăng quá mạnh. Đối với người mua, đặc biệt là nhóm vay thế chấp dài hạn, mỗi điểm phần trăm giảm của lãi suất có thể làm giảm đáng kể tổng chi phí tài chính trong suốt vòng đời khoản vay, từ đó mở rộng tệp khách hàng có khả năng tiếp cận nhà ở chung cư.

Chính sách tiền tệ được dự báo tiếp tục theo hướng thận trọng, ưu tiên ổn định hệ thống tài chính và kiểm soát rủi ro bong bóng tài sản. Điều này đồng nghĩa với việc dòng vốn tín dụng vào bất động sản, nhất là phân khúc đầu cơ, sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn thông qua các công cụ như hệ số rủi ro tín dụng, trần tăng trưởng tín dụng theo lĩnh vực, yêu cầu vốn tự có cao hơn cho các khoản vay đầu tư. Khi dòng vốn đầu cơ bị hạn chế, thị trường khó lặp lại trạng thái tăng nóng như giai đoạn 2016–2019, nơi giá chung cư ở nhiều khu vực tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng và đòn bẩy tài chính hơn là nhu cầu ở thực.

Song song, chính sách tài khóa – bao gồm chi tiêu công cho hạ tầng, ưu đãi thuế, hỗ trợ lãi suất mục tiêu – sẽ đóng vai trò “bệ đỡ” cho một số phân khúc nhất định. Đầu tư công vào các tuyến đường vành đai, metro, cao tốc liên vùng, cầu vượt sông… tạo ra các trục phát triển đô thị mới, làm thay đổi cấu trúc giá đất và giá chung cư theo hướng phân hóa mạnh. Những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng thường ghi nhận mức tăng giá căn hộ cao hơn trung bình, do giá trị sử dụng và khả năng kết nối được cải thiện rõ rệt. Ngược lại, các khu vực không có đột phá về hạ tầng, hoặc bị siết chặt về quy hoạch, có thể chứng kiến mặt bằng giá đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ.

Quá trình phục hồi của các ngành sản xuất, dịch vụ và xuất khẩu sau giai đoạn suy giảm toàn cầu 2022–2023 cũng là động lực quan trọng. Khi đơn hàng xuất khẩu phục hồi, ngành công nghiệp chế biến chế tạo, logistics, thương mại và dịch vụ hỗ trợ tăng trưởng trở lại, thu nhập khả dụng của người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu dịch vụ đô thị được cải thiện. Nhóm lao động này là lực cầu chủ đạo của phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, đặc biệt tại các thành phố vệ tinh và vùng ven các đô thị lớn. Khi thu nhập tăng nhanh hơn lạm phát, tỷ lệ tiết kiệm và khả năng tích lũy cho khoản trả trước (down payment) được cải thiện, kéo theo nhu cầu mua căn hộ để ở hoặc để thay thế nhà trọ chất lượng thấp.

Tuy nhiên, sự phục hồi này diễn ra trong bối cảnh hệ thống ngân hàng vẫn ưu tiên an toàn vốn, nên tiêu chuẩn thẩm định tín dụng đối với khách hàng cá nhân có thể không nới lỏng quá mạnh. Điều này khiến thị trường 2026 có xu hướng “lọc” khách hàng, tập trung vào nhóm có thu nhập ổn định, lịch sử tín dụng tốt, khả năng chứng minh dòng tiền rõ ràng. Hệ quả là nhu cầu ở thực vẫn cao, nhưng chỉ một phần trong số đó chuyển hóa thành giao dịch thành công, góp phần kiềm chế đà tăng giá quá nhanh của chung cư.

Một yếu tố quan trọng khác là định hướng điều hành của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Sau giai đoạn biến động, cơ quan quản lý có xu hướng đẩy mạnh các chính sách về minh bạch pháp lý, chuẩn hóa quy hoạch, siết phân lô bán nền, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, cùng với số hóa dữ liệu quy hoạch và giao dịch, giúp giảm rủi ro pháp lý cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Khi rủi ro pháp lý giảm, chi phí vốn chủ sở hữu (cost of equity) của doanh nghiệp bất động sản cũng giảm, vì nhà đầu tư yêu cầu mức bù rủi ro thấp hơn.

Định hướng siết phân lô bán nền và hạn chế phát triển tràn lan các dự án đất nền thiếu hạ tầng khiến dòng vốn và nguồn lực xây dựng dịch chuyển mạnh sang phân khúc chung cư và các dự án đô thị bài bản. Điều này tạo ra một cấu trúc cung mới, trong đó căn hộ – đặc biệt là căn hộ vừa túi tiền và nhà ở xã hội – trở thành trọng tâm của chiến lược phát triển đô thị. Về mặt lý thuyết, sự dịch chuyển này sẽ làm tăng nguồn cung căn hộ trong trung và dài hạn, góp phần bình ổn giá nếu được triển khai đồng bộ.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn đến 2026, thị trường phải đối mặt với độ trễ thể chế và triển khai. Các dự án mới, dù được ưu tiên, vẫn cần thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, phê duyệt quy hoạch chi tiết, giải phóng mặt bằng, huy động vốn và thi công. Giai đoạn từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao thường kéo dài 3–5 năm, thậm chí lâu hơn tại các đô thị lớn do áp lực hạ tầng và yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường. Vì vậy, trong khoảng thời gian đến 2026, nguồn cung căn hộ hoàn thiện vẫn ở trạng thái khan hiếm tương đối, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các quận có hạ tầng hoàn chỉnh.

Trong bối cảnh đó, sự kết hợp giữa nhu cầu ở thực cao, nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào tăng trở thành lực đẩy chủ đạo khiến giá chung cư duy trì xu hướng đi lên. Chi phí đầu vào bao gồm giá đất, chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc), chi phí tài chính và chi phí tuân thủ pháp lý. Ngay cả khi lãi suất giảm nhẹ, giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, kính, thiết bị cơ điện… có xu hướng neo ở mặt bằng mới cao hơn do tác động của chuỗi cung ứng toàn cầu và yêu cầu tiêu chuẩn xanh, tiết kiệm năng lượng. Bên cạnh đó, việc áp dụng các quy chuẩn xây dựng mới, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ cũng làm tăng tổng chi phí phát triển dự án.

Biên độ tăng giá, tuy nhiên, sẽ phân hóa mạnh theo từng khu vực và từng phân khúc:

• Các khu vực trung tâm đô thị lớn, quỹ đất hạn chế, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện có xu hướng duy trì mức giá cao và tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại do sức mua bị giới hạn bởi khả năng chi trả.
• Các khu vực ven đô, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh (đường vành đai, metro, cầu vượt sông, cao tốc kết nối) có thể ghi nhận mức tăng giá nhanh hơn trung bình, do sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực lõi ra vùng biên để tìm kiếm sản phẩm vừa túi tiền hơn.
• Phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang chịu tác động mạnh từ dòng vốn đầu tư và tâm lý kỳ vọng, nên biến động giá có thể lớn hơn, nhưng quy mô giao dịch không quá lớn so với toàn thị trường.
• Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, được hỗ trợ bởi chính sách và nhu cầu ở thực, có khả năng duy trì đà tăng giá ổn định hơn, với thanh khoản tốt hơn và rủi ro điều chỉnh mạnh thấp hơn.

Yếu tố tâm lý thị trường cũng không thể bỏ qua. Sau giai đoạn điều chỉnh 2022–2024, nhà đầu tư và người mua ở thực trở nên thận trọng hơn, chú trọng nhiều hơn đến các chỉ tiêu như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, chất lượng vận hành và chi phí sở hữu dài hạn (phí quản lý, bảo trì, tiện ích). Sự thay đổi trong hành vi này khiến giá chung cư không còn tăng đồng loạt theo “sóng” thông tin, mà phân hóa rõ rệt theo chất lượng và vị trí. Những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí về pháp lý, hạ tầng, tiện ích và quản trị vận hành có thể giữ giá hoặc tăng giá ngay cả trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng, trong khi các dự án yếu về pháp lý hoặc hạ tầng có thể phải chấp nhận chiết khấu để thu hút người mua.

Tổng hòa các yếu tố vĩ mô và chính sách cho thấy năm 2026 nhiều khả năng là giai đoạn giá chung cư tiếp tục xu hướng đi lên nhưng trong trạng thái “tăng có chọn lọc”, dựa trên nền tảng nhu cầu ở thực, khả năng chi trả thực tế và chất lượng sản phẩm, thay vì tăng nóng trên diện rộng như các chu kỳ trước.

Các động lực cung – cầu và xu hướng phân hóa giá chung cư

Về phía cầu, cấu trúc dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và xu hướng dịch chuyển lao động về các trung tâm kinh tế tiếp tục là động lực nền tảng cho thị trường căn hộ trong trung và dài hạn. Tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động cao, cùng với quá trình thu hút lao động chất lượng từ các tỉnh về các đô thị loại đặc biệt và loại I, tạo ra nhu cầu ổn định đối với nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư có pháp lý rõ ràng. Bên cạnh nhu cầu ở thực, nhóm khách thuê là chuyên gia nước ngoài, kỹ sư, nhân sự cấp trung – cao trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao cũng góp phần duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt cho các dự án có vị trí thuận lợi.

Tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh về quy mô và thu nhập khả dụng, kéo theo nhu cầu nâng cấp chất lượng sống từ nhà trọ, nhà phố cũ, nhà trong hẻm sang các khu chung cư có tiện ích nội – ngoại khu đồng bộ. Người mua ngày càng chú trọng đến các yếu tố như: an ninh, chỗ đậu xe, không gian sinh hoạt cộng đồng, cảnh quan, chất lượng quản lý vận hành, tiêu chuẩn vật liệu và công nghệ xây dựng (thang máy, hệ thống lọc nước, smart home…). Điều này giúp phân khúc căn hộ trung cấp và cận cao cấp duy trì thanh khoản tốt đến năm 2026, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội phát triển.

Về mặt hành vi, tâm lý coi bất động sản là kênh tích lũy tài sản an toàn trong bối cảnh biến động của các thị trường tài chính (chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, tiền số) vẫn còn rất mạnh. Một bộ phận nhà đầu tư dài hạn tiếp tục ưu tiên căn hộ tại các vị trí có khả năng khai thác cho thuê ổn định, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối bền vững và tiềm năng tăng giá vốn theo chu kỳ hạ tầng. Nhóm này thường tập trung vào các dự án:

• Gần khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm văn phòng, trường đại học lớn.
• Có cộng đồng cư dân đã hình thành, tỷ lệ lấp đầy cao, quản lý vận hành chuyên nghiệp.
• Có lịch sử giá thuê ổn định, ít biến động mạnh theo chu kỳ ngắn hạn.

Về phía cung, các rào cản về pháp lý, quỹ đất sạch và chi phí xây dựng khiến nguồn cung căn hộ mới tại các thành phố lớn khó có thể bùng nổ trong giai đoạn 2024–2026. Quy trình phê duyệt dự án, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng ngày càng chặt chẽ, yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chuẩn về quy hoạch, môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhiều dự án phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết, hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc bổ sung hạng mục hạ tầng theo yêu cầu của cơ quan quản lý, làm kéo dài thời gian triển khai và đội chi phí vốn.

Chi phí xây dựng tăng do giá vật liệu (thép, xi măng, kính, thiết bị cơ điện), chi phí nhân công và chi phí tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật mới (tiết kiệm năng lượng, an toàn cháy nổ, tiêu chuẩn xanh) cũng tạo áp lực lên giá thành sản phẩm. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí tài chính của doanh nghiệp bất động sản chưa giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục dự án, ưu tiên những dự án có pháp lý sạch, thanh khoản tốt, tạm hoãn hoặc giãn tiến độ các dự án rủi ro cao. Điều này khiến nguồn cung căn hộ mới, đặc biệt là phân khúc bình dân, khó có thể tăng nhanh trong vài năm tới.

Hệ quả là hiện tượng lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét. Ở phân khúc căn hộ bình dân, số lượng dự án có mức giá phù hợp với thu nhập đại đa số người dân ngày càng khan hiếm do:

• Giá đất tại các khu vực ven đô, vùng giáp ranh cũng đã tăng mạnh, làm giảm biên độ để phát triển sản phẩm giá rẻ.
• Chi phí tuân thủ pháp lý và chi phí hạ tầng tối thiểu khiến mô hình căn hộ giá thấp khó đạt hiệu quả tài chính.
• Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp còn hạn chế hoặc vướng mắc trong cơ chế triển khai.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang có thể xuất hiện tình trạng dư cung cục bộ tại một số khu vực tập trung quá nhiều dự án cùng phân khúc trong thời gian ngắn, đặc biệt là các khu ven trung tâm được quy hoạch thành “trục cao tầng” hoặc “khu đô thị mới” nhưng hạ tầng xã hội chưa theo kịp. Khi sức mua thực tế không theo kịp tốc độ tung sản phẩm, chủ đầu tư buộc phải gia tăng khuyến mãi, chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán, hoặc nâng cấp tiện ích, tiêu chuẩn bàn giao để giữ giá bán danh nghĩa và bảo vệ hình ảnh thương hiệu.

Dự báo mức độ tăng giá theo phân khúc và khu vực

Đến năm 2026, giá chung cư được dự báo sẽ tăng nhưng không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, những khu vực có hạ tầng giao thông hoàn thiện, kết nối tốt với trung tâm và tập trung nhiều việc làm chất lượng cao (cụm văn phòng, khu công nghệ cao, khu công nghiệp sạch, trung tâm tài chính – thương mại) sẽ ghi nhận mức tăng giá bền vững hơn. Yếu tố “thời gian di chuyển” đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại trở thành biến số quan trọng trong định giá.

Các phân khúc có khả năng tăng giá tương đối tốt gồm:

• Căn hộ trung cấp nằm dọc các trục giao thông công cộng (metro, BRT, các tuyến vành đai, trục xuyên tâm) với khả năng giảm thời gian di chuyển và chi phí đi lại cho cư dân.
• Căn hộ có diện tích vừa phải (từ 55–75 m²), bố trí mặt bằng tối ưu cho gia đình trẻ 2–4 người, chi phí sở hữu và chi phí vận hành (phí quản lý, điện nước, bảo trì) ở mức chấp nhận được.
• Căn hộ trong các khu đô thị đồng bộ có trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại, khu thể thao, không gian làm việc linh hoạt, đáp ứng xu hướng “sống – làm việc – giải trí” trong cùng một quần thể.

Ở chiều ngược lại, các dự án xa trung tâm nhưng hạ tầng kết nối chậm triển khai, phụ thuộc vào các tuyến đường hoặc tuyến metro chưa rõ thời điểm hoàn thành, sẽ khó tăng giá mạnh. Những dự án có tiện ích nội khu nghèo nàn, mật độ xây dựng cao, thiếu không gian xanh, thiếu chỗ đậu xe, hoặc chất lượng quản lý vận hành kém thường bị người mua ở thực sàng lọc, dẫn đến thanh khoản thấp. Các dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, chậm cấp sổ hồng, hoặc vướng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư càng khó thu hút dòng tiền mới, có thể phải điều chỉnh giảm giá hoặc tăng ưu đãi để kích cầu.

Xu hướng phân hóa giá còn thể hiện rõ giữa căn hộ sơ cấp (bán lần đầu từ chủ đầu tư) và căn hộ thứ cấp (mua đi bán lại). Trong bối cảnh chi phí đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính tăng, giá bán sơ cấp thường được đẩy lên mặt bằng mới để đảm bảo biên lợi nhuận tối thiểu cho chủ đầu tư. Nhiều dự án áp dụng chiến lược “neo giá cao” kết hợp với chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để vừa giữ hình ảnh phân khúc, vừa linh hoạt về giá thực nhận.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp chịu áp lực từ nhu cầu thoái vốn của nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những người mua trong giai đoạn lãi suất thấp, kỳ vọng tăng giá nhanh nhưng chu kỳ thị trường kéo dài hơn dự kiến. Khi chi phí lãi vay tăng hoặc dòng tiền cho thuê không đủ bù đắp chi phí tài chính, nhóm này buộc phải giảm giá, chấp nhận biên lợi nhuận thấp hoặc hòa vốn để thu hồi vốn. Điều này có thể tạo ra khoảng chênh lệch giá đáng kể giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp, nhất là ở các dự án đã bàn giao được vài năm.

Người mua ở thực có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở thị trường thứ cấp, ưu tiên các căn hộ đã bàn giao, có sổ hồng, lịch sử vận hành minh bạch, cộng đồng cư dân ổn định. Lợi thế của căn hộ thứ cấp là người mua có thể:

• Kiểm chứng chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật thực tế.
• Đánh giá rõ ràng chi phí vận hành, phí quản lý, quỹ bảo trì, mức độ minh bạch tài chính của ban quản trị.
• Quan sát môi trường sống, an ninh, tiếng ồn, mật độ cư dân, chất lượng tiện ích đã đi vào hoạt động.

Sự cạnh tranh giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ góp phần kìm hãm đà tăng giá quá nhanh ở thị trường sơ cấp, buộc chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn về chiến lược định giá, tiến độ tung sản phẩm và cấu trúc sản phẩm (diện tích, loại hình, tiêu chuẩn bàn giao). Đồng thời, áp lực so sánh giá và chất lượng giữa các dự án, giữa các khu vực sẽ thúc đẩy tính minh bạch và định giá hợp lý hơn cho toàn thị trường, khi người mua có nhiều dữ liệu tham chiếu hơn từ giao dịch thứ cấp, từ báo cáo thị trường và từ chính trải nghiệm của cộng đồng cư dân hiện hữu.

Các yếu tố chi phí, công nghệ và chính sách định hình mặt bằng giá 2026

Chi phí đầu vào là một trong những biến số quan trọng nhất khi dự báo giá chung cư năm 2026, bởi nó tác động trực tiếp đến giá thành phát triển mỗi mét vuông sàn. Tại các đô thị lớn, giá đất ở khu vực trung tâm và ven trung tâm đã tăng liên tục trong nhiều năm do quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí cơ hội sử dụng đất tăng cao. Điều này khiến giá vốn đất trong cơ cấu chi phí dự án chiếm tỷ trọng lớn hơn, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán hoặc đẩy mạnh phát triển các sản phẩm có mật độ căn hộ cao để phân bổ chi phí.

Bên cạnh đất đai, giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, kính, nhôm, vật liệu hoàn thiện cao cấp và hệ thống cơ điện (M&E) chịu ảnh hưởng mạnh từ chuỗi cung ứng toàn cầu, biến động giá năng lượng và chính sách thương mại quốc tế. Nếu xu hướng giá nguyên vật liệu duy trì ở mặt bằng cao hoặc tiếp tục leo thang do xung đột địa chính trị, chi phí logistics, chi phí vận hành nhà máy tăng, tổng chi phí xây dựng phần thô và hoàn thiện sẽ đội lên đáng kể. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư phải:

• Tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm (tăng tỷ trọng căn hộ diện tích vừa và nhỏ, tối ưu công năng).
• Tối ưu thiết kế kết cấu, giảm lãng phí vật liệu, áp dụng giải pháp thiết kế mô-đun.
• Tăng mật độ căn hộ trên mỗi khối nhà trong giới hạn cho phép của quy hoạch.
• Điều chỉnh giá bán để bảo toàn biên lợi nhuận và dòng tiền dự án.

Những điều chỉnh này tạo áp lực tăng giá chung cư, đặc biệt tại các dự án có vị trí đắc địa, yêu cầu tiêu chuẩn xây dựng cao, sử dụng vật liệu nhập khẩu hoặc hệ thống kỹ thuật phức tạp (bãi đỗ xe thông minh, hệ thống điều hòa trung tâm, kính Low-E, giải pháp cách âm – cách nhiệt cao cấp). Ở phân khúc này, biên độ giảm giá khi thị trường khó khăn thường hạn chế, bởi chi phí thay thế và chi phí cơ hội của quỹ đất quá lớn.

Song song với chi phí truyền thống, ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số trong phát triển dự án đang trở thành yếu tố phân hóa mặt bằng giá. Việc áp dụng mô hình thiết kế BIM (Building Information Modeling) giúp giảm sai sót thiết kế, tối ưu khối lượng vật liệu, rút ngắn thời gian thi công và kiểm soát tốt hơn chi phí vòng đời công trình. Công nghệ thi công tiên tiến như coffa nhôm, bê tông dự ứng lực, thi công bán lắp ghép (precast) giúp tăng tốc độ xây dựng, giảm nhân công, hạn chế rủi ro chậm tiến độ.

Ở giai đoạn vận hành, các dự án tích hợp:

• Hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (BMS, IoT, cảm biến năng lượng).
• Giải pháp an ninh – kiểm soát ra vào bằng nhận diện khuôn mặt, thẻ từ, ứng dụng di động.
• Vật liệu và thiết bị tiết kiệm năng lượng (đèn LED, thang máy tiết kiệm điện, hệ thống nước nóng trung tâm, pin mặt trời trên mái).
• Nền tảng quản lý cư dân, thanh toán phí dịch vụ, đặt tiện ích qua ứng dụng.

Những dự án này thường được định vị ở phân khúc trung – cao cấp, với mức giá bán cao hơn mặt bằng chung nhưng bù lại mang đến chi phí vận hành dài hạn thấp hơn, chất lượng sống tốt hơn và khả năng giữ giá, tăng giá ổn định. Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình khá trở lên, ưu tiên trải nghiệm sống, an ninh, tiện ích và yếu tố sức khỏe – môi trường sẵn sàng trả thêm cho các giá trị này.

Đến năm 2026, giá trị của yếu tố “xanh – thông minh – bền vững” dự kiến sẽ được phản ánh rõ rệt hơn vào giá bán. Các chứng chỉ công trình xanh (LEED, EDGE, LOTUS), tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, thiết kế tối ưu ánh sáng tự nhiên, thông gió, mảng xanh nội khu, không gian sinh hoạt cộng đồng… sẽ trở thành “điểm cộng” định giá. Điều này tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa:

• Các dự án đầu tư bài bản, chú trọng thiết kế, vận hành, trải nghiệm cư dân, tính bền vững.
• Các dự án chỉ tập trung tối đa hóa diện tích xây dựng, ít quan tâm đến tiện ích, không gian chung và chi phí vận hành dài hạn.

Khoảng cách này không chỉ thể hiện ở giá bán sơ cấp mà còn ở giá thứ cấp, tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê và mức độ khan hiếm trong dài hạn, khiến thị trường chung cư ngày càng phân tầng rõ rệt.

Tác động của chính sách tín dụng, thuế và pháp lý đến giá chung cư

Chính sách tín dụng bất động sản đến năm 2026 nhiều khả năng vẫn theo hướng kiểm soát rủi ro nhưng hỗ trợ nhu cầu ở thực. Ngân hàng Nhà nước và hệ thống ngân hàng thương mại có xu hướng phân loại rõ hơn giữa tín dụng phục vụ đầu cơ, lướt sóng và tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, cải thiện chỗ ở. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, lịch sử triển khai minh bạch, sản phẩm hướng đến người mua để ở sẽ được ưu tiên tiếp cận vốn.

Lãi suất cho vay mua nhà nếu duy trì ở mức hợp lý, ổn định, giúp người mua có thể dự báo được chi phí tài chính trong trung – dài hạn, sẽ cải thiện đáng kể khả năng chi trả. Khi khả năng tiếp cận vốn vay tốt, thanh khoản thị trường được hỗ trợ, tạo nền tảng cho giá chung cư tăng ổn định thay vì tăng nóng. Ngược lại, nếu lãi suất tăng trở lại hoặc hạn mức tín dụng bị siết chặt, đặc biệt với các khoản vay đầu tư, thị trường có thể chứng kiến:

• Làn sóng điều chỉnh giá cục bộ ở những dự án phụ thuộc nhiều vào khách hàng vay ngân hàng.
• Áp lực bán ra từ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi vay.
• Chênh lệch rõ hơn giữa dự án phục vụ nhu cầu ở thực (giữ giá tốt) và dự án mang tính đầu cơ (dễ bị chiết khấu).

Về chính sách thuế và pháp lý, các đề xuất liên quan đến đánh thuế tài sản, thuế với người sở hữu nhiều nhà, kiểm soát giao dịch ngắn hạn nếu được triển khai sẽ làm giảm động cơ đầu cơ lướt sóng, hạn chế tình trạng “thổi giá” và giao dịch ảo. Thị trường sẽ dần dịch chuyển về nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, trong đó người mua cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, khả năng khai thác cho thuê và giá trị sử dụng thực tế của căn hộ.

Song song, việc hoàn thiện khung pháp lý cho các loại hình condotel, officetel, căn hộ du lịch, cũng như quy định chặt chẽ hơn về:

• Quản lý vận hành chung cư, tiêu chuẩn đơn vị quản lý.
• Quỹ bảo trì, minh bạch thu – chi, cơ chế giám sát của cư dân.
• An toàn phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn kỹ thuật, nghiệm thu.

sẽ làm tăng chi phí tuân thủ của chủ đầu tư (chi phí thiết kế, thi công, nghiệm thu, bảo hiểm, quản lý vận hành), nhưng đổi lại nâng cao mức độ an toàn và niềm tin của người mua. Đến năm 2026, giá chung cư không chỉ phản ánh vị trí và diện tích, mà còn phản ánh:

• Mức độ tuân thủ pháp lý, rủi ro tranh chấp, khả năng cấp sổ hồng.
• Chất lượng quản trị tòa nhà, minh bạch tài chính, chất lượng dịch vụ.
• Uy tín, lịch sử phát triển dự án của chủ đầu tư và đơn vị quản lý.

Những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí này sẽ có khả năng giữ giá và tăng giá bền vững hơn, trong khi các dự án pháp lý mập mờ, chất lượng vận hành kém có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn để bù đắp rủi ro cho người mua.

Chiến lược cho người mua và nhà đầu tư trong bối cảnh giá 2026

Trong bối cảnh giá chung cư năm 2026 được dự báo tiếp tục xu hướng tăng có chọn lọc, người mua ở thực cần tập trung vào các tiêu chí cốt lõi: pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, hạ tầng khu vực và khả năng chi trả dài hạn. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, chiến lược hợp lý là lựa chọn căn hộ:

• Phù hợp với nhu cầu sống thực tế (diện tích, số phòng ngủ, tiện ích, trường học, bệnh viện, công viên).
• Có khả năng giữ giá tốt trong chu kỳ 5–10 năm, ít phụ thuộc vào sóng đầu cơ.
• Dễ dàng thanh khoản khi cần bán lại, nhờ vị trí, pháp lý rõ ràng và cộng đồng cư dân ổn định.

Người mua nên xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, tính toán kỹ tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, biên độ an toàn khi lãi suất tăng, và dự phòng dòng tiền cho các chi phí phát sinh (phí quản lý, bảo trì, sửa chữa). Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức giúp giảm rủi ro phải bán cắt lỗ khi thị trường biến động.

Đối với nhà đầu tư, giai đoạn 2024–2026 đòi hỏi tư duy phân tích dữ liệu và quản trị rủi ro thay vì chỉ dựa vào “cảm tính thị trường”. Cần đánh giá kỹ:

• Dòng tiền cho thuê ròng sau khi trừ chi phí vận hành, thuế, khấu hao nội thất.
• Chi phí lãi vay, kịch bản biến động lãi suất, khả năng tái cấp vốn.
• Khả năng tăng giá thuê theo thời gian gắn với tăng trưởng việc làm, thu nhập khu vực.

Các sản phẩm có tiềm năng khai thác cho thuê ổn định, nằm gần khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trường đại học, bệnh viện lớn hoặc trung tâm dịch vụ – thương mại sẽ có lợi thế hơn so với các dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đất. Nhà đầu tư nên ưu tiên khu vực có:

• Hạ tầng giao thông công cộng đang và sẽ được nâng cấp (metro, BRT, đường vành đai).
• Dòng người nhập cư, chuyên gia, sinh viên, lao động chất lượng cao ổn định.
• Chính sách phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao rõ ràng.

Danh sách các yếu tố cần ưu tiên khi đánh giá cơ hội mua chung cư năm 2026 gồm:

• (1) Vị trí gắn với trục giao thông công cộng và khu vực tạo việc làm, hạn chế phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.
• (2) Pháp lý hoàn chỉnh, có sổ hồng hoặc cam kết tiến độ, thời hạn cấp sổ rõ ràng, tránh rủi ro tranh chấp hoặc chậm cấp giấy.
• (3) Chủ đầu tư có lịch sử bàn giao đúng hạn, chất lượng ổn định, minh bạch thông tin, ít vướng tranh chấp với cư dân.
• (4) Mật độ xây dựng hợp lý, hệ thống tiện ích đầy đủ (bãi đỗ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, mảng xanh) và quản lý vận hành chuyên nghiệp.
• (5) Giá bán và tiến độ thanh toán phù hợp với thu nhập, có biên độ an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức.
• (6) Tiềm năng cho thuê và thanh khoản thứ cấp trong 3–5 năm tới, dựa trên dữ liệu thực tế về giá thuê, tỷ lệ trống, nhu cầu ở thực.

Việc bám sát các tiêu chí này giúp người mua và nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro pháp lý, tài chính và vận hành, đồng thời tận dụng được xu hướng dịch chuyển của dòng vốn, sự phân hóa chất lượng dự án và nhu cầu ở thực trên thị trường chung cư giai đoạn 2024–2026.