Chi tiết các khu vực ở Hà Nội sẽ di dân để tái cấu trúc đô thị

Bối cảnh quy hoạch tổng thể và định hướng tái cấu trúc đô thị Hà Nội

Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm, giai đoạn 2026-2045, đặt mục tiêu tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị từ vành đai 3 trở vào, ưu tiên khu vực trong vành đai 1 và vành đai 2. Trọng tâm là chuyển đổi mô hình phát triển sang đô thị đa cực – đa trung tâm, gắn với cấu trúc đa tầng – đa lớp, nhằm phân bố lại dân cư, không gian sản xuất, dịch vụ và hạ tầng, giảm tải cho khu vực đô thị lõi. Theo tính toán của UBND TP. Hà Nội, tổng số dân cần di dời trong hai giai đoạn 2026-2035 và 2036-2045 lên tới hơn 860.000 người, chủ yếu tập trung tại các khu vực ven sông, quanh hồ lớn, khu phố cổ, phố cũ và các ô phố mật độ cao trong vành đai 3.

Định hướng chuyên môn cốt lõi của quy hoạch là khai thác “tài nguyên không gian” theo chiều thẳng đứng, thông qua mô hình “Nén - Xanh”: tăng tầng cao, giảm mật độ xây dựng trên mặt đất, dành quỹ đất dôi dư cho công viên, cây xanh, mặt nước và tiện ích công cộng. Song song, thành phố đặt mục tiêu tạo ra một “cuộc cách mạng” về kiến trúc cảnh quan, nhà ở, bảo tồn di sản, với yêu cầu vừa giải quyết điểm nghẽn hạ tầng, vừa không phá vỡ cấu trúc di sản và không gian xanh – mặt nước vốn là tài sản cốt lõi của Thủ đô.

Trong bối cảnh đó, quy hoạch tổng thể mới không chỉ dừng lại ở việc điều chỉnh cục bộ mật độ dân cư hay mở rộng hạ tầng giao thông, mà hướng tới một quá trình tái cấu trúc không gian đô thị mang tính hệ thống. Khu vực từ vành đai 3 trở vào được xem là “không gian đô thị lịch sử – hiện hữu”, nơi tập trung phần lớn di sản kiến trúc, các khu phố hình thành từ thời kỳ thuộc địa, thời bao cấp và giai đoạn đô thị hóa mạnh sau Đổi mới. Điều này đặt ra yêu cầu phải xử lý đồng thời ba lớp không gian: lớp di sản, lớp đô thị cũ và lớp đô thị mới, trong một cấu trúc tích hợp, hạn chế tối đa xung đột giữa bảo tồn và phát triển.

Đô thị đa cực – đa trung tâm được hiểu là mô hình trong đó Hà Nội không còn phụ thuộc quá mức vào một “siêu trung tâm” tại khu vực lõi (Hoàn Kiếm – Ba Đình – Đống Đa – Hai Bà Trưng), mà hình thành mạng lưới các trung tâm chức năng cấp vùng, cấp đô thị và cấp khu vực. Các trung tâm này được kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn (đường sắt đô thị, BRT, mạng lưới xe buýt chất lượng cao) và các trục hướng tâm – vành đai, tạo nên cấu trúc không gian đa tầng – đa lớp:

• Lớp trung tâm lịch sử – hành chính: tập trung tại khu vực nội đô lịch sử, ưu tiên chức năng chính trị, ngoại giao, văn hóa, du lịch di sản, hạn chế phát triển thêm các chức năng gây áp lực giao thông và hạ tầng.
• Lớp trung tâm dịch vụ – thương mại – tài chính: phân bố tại các khu vực cửa ngõ, các nút giao lớn trên vành đai 2, vành đai 3, gắn với các tuyến đường sắt đô thị, nhằm chia sẻ áp lực với khu vực lõi.
• Lớp trung tâm đổi mới sáng tạo, công nghệ cao và giáo dục – đào tạo: phát triển tại các khu vực vệ tinh, các hành lang hướng tâm, kết nối với các khu công nghệ cao, đại học, viện nghiên cứu.

Việc di dời hơn 860.000 người trong hai giai đoạn 2026-2035 và 2036-2045 là một trong những trụ cột của chiến lược tái cấu trúc. Về mặt chuyên môn quy hoạch, đây không chỉ là bài toán “giảm mật độ” mà là tái phân bố dân cư theo hướng:

• Giảm tải cho các khu vực có hạ tầng quá tải, đặc biệt là khu phố cổ, phố cũ, các khu tập thể cũ, các ô phố có mật độ xây dựng và mật độ dân số cao trong vành đai 3.
• Giải phóng không gian ven sông, quanh hồ lớn để hình thành các vành đai xanh, công viên ven nước, không gian công cộng mở, tăng khả năng thoát lũ, thích ứng biến đổi khí hậu.
• Tái định cư theo hướng nâng cao chất lượng sống, gắn với các khu đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiếp cận tốt với giao thông công cộng, dịch vụ xã hội và việc làm.

Định hướng “Nén - Xanh” là bước phát triển tiếp theo của tư duy quy hoạch đô thị nén, nhưng được điều chỉnh cho phù hợp với đặc thù Hà Nội – một đô thị có mật độ di sản và không gian mặt nước cao. Thay vì mở rộng tràn lan theo chiều ngang, quy hoạch khuyến khích:

• Nén theo chiều cao: tăng tầng cao công trình tại các khu vực được kiểm soát, đặc biệt là dọc các trục giao thông công cộng khối lượng lớn, các nút trung chuyển, các trung tâm mới.
• Giảm mật độ xây dựng trên mặt đất: khống chế hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng, tạo khoảng lùi, khoảng trống đô thị, không gian mở giữa các khối công trình.
• Tăng tỷ lệ đất cho không gian xanh – mặt nước: chuyển đổi các khu đất công nghiệp cũ, kho tàng, bến bãi, các khu nhà ở xuống cấp thành công viên, quảng trường, không gian công cộng.

Về mặt kỹ thuật, khai thác “tài nguyên không gian theo chiều thẳng đứng” không chỉ là xây nhà cao tầng, mà là tổ chức không gian đa lớp trong một khu đất hoặc một cụm đô thị. Các lớp chức năng có thể bao gồm:

• Lớp hạ tầng kỹ thuật ngầm: bãi đỗ xe ngầm, tuyến hạ tầng kỹ thuật (cấp – thoát nước, điện, viễn thông), không gian dịch vụ hỗ trợ.
• Lớp không gian công cộng bán ngầm và tầng trệt mở: lối đi bộ, không gian thương mại – dịch vụ, sinh hoạt cộng đồng, kết nối trực tiếp với không gian xanh và giao thông công cộng.
• Lớp không gian ở và làm việc phía trên: căn hộ, văn phòng, không gian làm việc linh hoạt, được tổ chức theo mô hình “mixed-use” (đa chức năng) để giảm nhu cầu di chuyển xa.
• Lớp mái xanh, vườn trên cao, không gian sinh hoạt chung: góp phần bù đắp diện tích cây xanh, tạo vi khí hậu tốt hơn, tăng khả năng thấm nước và giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị.

Mô hình “Nén - Xanh” vì vậy đòi hỏi một hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và công cụ quản lý mới, trong đó các chỉ tiêu như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tỷ lệ cây xanh, tỷ lệ bề mặt thấm nước, chỉ số bóng đổ, chỉ số thông gió đô thị… phải được tính toán theo từng khu vực, gắn với năng lực hạ tầng và mục tiêu bảo tồn. Việc áp dụng đồng loạt một bộ chỉ tiêu cứng cho toàn bộ khu vực trong vành đai 3 sẽ không còn phù hợp.

Song song với đó, yêu cầu “không phá vỡ cấu trúc di sản và không gian xanh – mặt nước” đặt ra bài toán tích hợp giữa quy hoạch đô thị và quy hoạch bảo tồn. Khu phố cổ, khu phố cũ, các làng cổ ven đô, các trục cảnh quan lịch sử (như trục Hoàng thành – Hồ Gươm, trục Cổ Loa – sông Hồng…) cần được xác định là các “vùng nhạy cảm” về không gian, trong đó:

• Các can thiệp xây dựng mới phải tuân thủ nghiêm ngặt về chiều cao, hình khối, vật liệu, màu sắc, khoảng lùi, nhằm giữ gìn đường chân trời, tỷ lệ không gian, cấu trúc ngõ phố.
• Các dự án chỉnh trang, tái thiết phải ưu tiên cải thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều kiện sống của cư dân hiện hữu, thay vì chỉ tập trung vào khai thác giá trị thương mại của đất đai.
• Các không gian xanh – mặt nước hiện hữu (hồ, ao, sông, kênh) phải được bảo vệ như một cấu trúc sinh thái – cảnh quan liên tục, hạn chế tối đa san lấp, chuyển đổi mục đích sử dụng.

Để thực hiện được mục tiêu tái cấu trúc đô thị theo hướng đa cực – đa trung tâm, Hà Nội cần đồng bộ hóa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông và quy hoạch không gian ngầm. Hệ thống vành đai 1, 2, 3 không chỉ là các trục giao thông mà còn là các “biên chức năng” định hình các vành đai phát triển khác nhau:

• Vành đai 1: khu vực lõi lịch sử – di sản, ưu tiên bảo tồn, hạn chế xây mới quy mô lớn, kiểm soát chặt chẽ giao thông cơ giới, khuyến khích giao thông công cộng và đi bộ.
• Vành đai 2: khu vực chuyển tiếp giữa lõi lịch sử và các khu đô thị mới, nơi tập trung các dự án tái thiết, chỉnh trang, cải tạo chung cư cũ, phát triển các trục thương mại – dịch vụ.
• Vành đai 3: ranh giới của khu vực đô thị hiện hữu với các khu vực phát triển mới, đóng vai trò là “vành đai phân bố lại chức năng”, kết nối với các đô thị vệ tinh và vùng Thủ đô mở rộng.

Trong cấu trúc này, việc di dời dân cư khỏi các khu vực ven sông, quanh hồ lớn không chỉ nhằm giảm rủi ro ngập lụt, sạt lở, mà còn để hình thành các “hành lang xanh – hành lang nước” liên tục, đóng vai trò là xương sống sinh thái của đô thị. Các hành lang này giúp:

• Cải thiện khả năng thoát lũ, điều hòa vi khí hậu, giảm nhiệt độ bề mặt đô thị.
• Tạo mạng lưới không gian công cộng chất lượng cao, kết nối các khu dân cư với sông, hồ, công viên.
• Tăng khả năng tiếp cận của người dân với thiên nhiên, nâng cao chất lượng sống và sức khỏe cộng đồng.

Cuộc “cách mạng” về kiến trúc cảnh quan và nhà ở trong bối cảnh này không chỉ là thay đổi hình thức kiến trúc, mà là tái định nghĩa mối quan hệ giữa công trình và không gian công cộng, giữa khu ở và hạ tầng xã hội. Các khu nhà ở mới, đặc biệt là nhà ở cao tầng, cần được thiết kế theo hướng:

• Tích hợp đầy đủ trường học, y tế cơ bản, không gian sinh hoạt cộng đồng, thương mại dịch vụ trong bán kính đi bộ.
• Đảm bảo tỷ lệ cây xanh, mặt nước, sân chơi, không gian thể thao ngoài trời đủ lớn cho cư dân.
• Kết nối trực tiếp với các tuyến giao thông công cộng, hạn chế phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Như vậy, bối cảnh quy hoạch tổng thể và định hướng tái cấu trúc đô thị Hà Nội giai đoạn 2026-2045 là sự kết hợp giữa yêu cầu giảm tải cho khu vực lõi, bảo tồn di sản, thích ứng biến đổi khí hậu và nâng cao chất lượng sống, được cụ thể hóa thông qua mô hình đô thị đa cực – đa trung tâm và chiến lược “Nén - Xanh”, khai thác tối đa “tài nguyên không gian” theo chiều thẳng đứng trong giới hạn vành đai 3.

Các khu vực trọng điểm di dân và tái cấu trúc trong giai đoạn 2026-2035

Khu vực sông Hồng: hành lang sinh thái – phòng chống lũ kết hợp tái định cư quy mô lớn

Khu vực sông Hồng trong phạm vi nội đô được định vị như một trục không gian chiến lược, vừa là hành lang sinh thái – phòng chống lũ, vừa là vùng tái cấu trúc đô thị quy mô lớn với diện tích khoảng 1.800 ha. Tỷ lệ can thiệp 35% cải tạo chỉnh trang và 65% tái cấu trúc cho thấy định hướng chuyển đổi sâu về mô hình sử dụng đất, cấu trúc dân cư, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật – xã hội và tổ chức cảnh quan ven sông theo hướng thích ứng biến đổi khí hậu.

Về tổ chức dân cư, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người khỏi các khu dân cư bãi sông, nơi có đặc trưng là nền đất yếu, cao độ thấp, nguy cơ ngập lụt cao, hạ tầng kỹ thuật thiếu đồng bộ và mật độ xây dựng tự phát. Cách tiếp cận chuyên môn là chuyển đổi từ mô hình “đô thị bám bãi sông” sang mô hình “đô thị lùi an toàn”, tạo khoảng lùi cần thiết cho hành lang thoát lũ, đồng thời hình thành các cụm tái định cư có kiểm soát về mật độ, tầng cao và tiêu chuẩn hạ tầng.

Nhu cầu quỹ đất tái định cư khoảng 900 ha được tính toán trên cơ sở giảm mật độ cư trú tại vùng lõi ven sông, tăng chỉ tiêu đất giao thông, cây xanh và không gian công cộng. Cơ cấu sử dụng đất sau tái cấu trúc gồm 30% giao thông và cây xanh, 40% thương mại – dịch vụ, 30% nhà ở. Tỷ lệ này phản ánh định hướng chuyển trục sông Hồng từ không gian ở mật độ cao sang không gian dịch vụ – sinh thái, trong đó:

• Đất giao thông và cây xanh (30%): ưu tiên hình thành trục không gian mở liên tục dọc bờ sông, bao gồm:
  • Đê kè kết hợp tuyến đường ven sông, đảm bảo cao trình an toàn lũ thiết kế;
  • Công viên bãi sông, dải cây xanh cách ly, không gian công cộng linh hoạt có khả năng chịu ngập định kỳ;
  • Các tuyến đường kết nối ngang từ nội đô ra sông, tạo “cửa sổ đô thị” tiếp cận mặt nước.
• Đất thương mại – dịch vụ (40%): phát triển các cụm chức năng:
  • Trung tâm dịch vụ đô thị, thương mại, văn phòng gắn với các nút giao thông đối ngoại;
  • Không gian dịch vụ du lịch, bến thuyền, quảng trường ven sông, tổ hợp văn hóa – giải trí;
  • Các khu chức năng hỗn hợp (mixed-use) với tầng đế dịch vụ, tầng trên là văn phòng hoặc lưu trú.
• Đất nhà ở (30%): tổ chức lại theo mô hình:
  • Khu tái định cư tập trung với hạ tầng kỹ thuật – xã hội hoàn chỉnh, kiểm soát chặt mật độ xây dựng;
  • Các cụm nhà ở cao tầng bố trí ngoài hành lang thoát lũ, kết nối trực tiếp với mạng lưới giao thông chính;
  • Một phần quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê phục vụ nhóm dân cư bị ảnh hưởng bởi di dời.

Trục sông Hồng được định vị trở thành trục cảnh quan – sinh thái – văn hóa của Thủ đô, đóng vai trò “xương sống xanh – xanh nước” trong cấu trúc không gian vùng. Về chuyên môn, khu vực này được xem là không gian đệm phòng chống thiên tai, với các giải pháp:

• Thiết lập hành lang thoát lũ có kiểm soát, hạn chế tối đa công trình kiên cố trong vùng ngập lũ thiết kế;
• Áp dụng mô hình “cảnh quan chịu ngập” (floodable landscape), sử dụng cây bản địa, mặt nước điều hòa, bãi trũng sinh thái;
• Tích hợp hệ thống cảnh báo sớm, đường sơ tán, điểm tập kết an toàn trong kịch bản lũ lớn;
• Bảo tồn các làng nghề, di sản văn hóa ven sông theo hướng “bảo tồn sống”, kết hợp du lịch cộng đồng.

Việc di dời dân cư quy mô lớn gắn với yêu cầu xây dựng cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đa dạng, bao gồm: tái định cư tại chỗ trong các dự án mới, tái định cư xen cấy trong các khu đô thị lân cận, và cơ chế hoán đổi quyền sử dụng đất với quyền phát triển bất động sản trong các khu chức năng thương mại – dịch vụ ven sông.

Khu vực Hồ Tây và phụ cận: tái cấu trúc không gian ven hồ mật độ cao

Hồ Tây và vùng phụ cận là không gian có giá trị đặc biệt về cảnh quan, lịch sử, tôn giáo – tín ngưỡng, đồng thời là “lá phổi nước” quan trọng của đô thị. Tuy nhiên, khu vực này đang chịu áp lực lớn từ phát triển công trình cao tầng, mật độ xây dựng dày đặc và hạ tầng quá tải. Quy hoạch xác định diện tích tái cấu trúc khoảng 463 ha (không bao gồm diện tích mặt nước hồ 530 ha), với 35% cải tạo chỉnh trang và 65% tái cấu trúc, phản ánh định hướng can thiệp mạnh vào các khu dân cư mật độ cao, công trình không phù hợp với yêu cầu bảo tồn cảnh quan ven hồ.

Dự kiến 200.000 cư dân sẽ được di dời, tập trung ở các khu nhà ở tự phát, ngõ nhỏ, hạ tầng cấp – thoát nước, giao thông, bãi đỗ xe không đáp ứng tiêu chuẩn. Nhu cầu quỹ đất tái định cư khoảng 900 ha được tính toán trên cơ sở giảm tải dân số thường trú quanh hồ, chuyển một phần chức năng ở sang chức năng dịch vụ – du lịch, lưu trú ngắn hạn. Cơ cấu sử dụng đất sau tái cấu trúc gồm 30% cho giao thông và cây xanh, 40% cho thương mại, dịch vụ, khách sạn, 30% cho nhà ở.

Định hướng chuyên môn tập trung vào các nhóm giải pháp:

• Bảo tồn và kiểm soát kiến trúc cảnh quan ven hồ:
  • Xác định các trục nhìn chính ra mặt nước, hành lang bảo vệ cảnh quan, hạn chế chiều cao công trình chắn tầm nhìn;
  • Bảo tồn các công trình, khu vực có giá trị văn hóa – lịch sử, di tích tôn giáo – tín ngưỡng, làng cổ, không gian làng nghề;
  • Ban hành quy chế quản lý kiến trúc riêng cho vành đai Hồ Tây, quy định về màu sắc, vật liệu, hình khối công trình.
• Tái cấu trúc không gian dịch vụ – du lịch chất lượng cao:
  • Hình thành vành đai dịch vụ – du lịch quanh hồ với các chức năng: khách sạn, resort đô thị, trung tâm hội nghị, ẩm thực, giải trí;
  • Tổ chức không gian công cộng mở liên tục ven hồ: đường dạo, quảng trường nhỏ, bến thuyền du lịch, điểm ngắm cảnh;
  • Ưu tiên các dự án có mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất hợp lý, tăng diện tích cây xanh, mặt nước phụ trợ.
• Cải thiện hạ tầng kỹ thuật và môi trường nước:
  • Nâng cấp hệ thống thu gom, xử lý nước thải tách riêng với thoát nước mưa, kiểm soát nguồn xả vào hồ;
  • Tăng cường các giải pháp sinh thái: vùng đệm cây xanh lọc nước, đảo sinh thái, kè mềm kết hợp thảm thực vật;
  • Tổ chức mạng lưới giao thông tiếp cận theo hướng hạn chế xe cơ giới sát mép hồ, phát triển giao thông công cộng và không gian đi bộ.

Về tổ chức dân cư, quỹ đất nhà ở (30%) được định hướng giảm mật độ, ưu tiên các dự án tái định cư chất lượng cao ở vị trí thích hợp, không che chắn tầm nhìn ra hồ. Một phần dân cư hiện hữu được bố trí tái định cư tại chỗ trong các công trình mới, phần còn lại di dời tới các khu đô thị vệ tinh, gắn với chính sách hỗ trợ sinh kế, chuyển đổi nghề cho các hộ kinh doanh nhỏ lẻ ven hồ.

Khu Hồ Gươm và phụ cận, thí điểm các ô phố trong vành đai 3

Khu Hồ Gươm và phụ cận với diện tích khoảng 81 ha được định hướng 80% cải tạo chỉnh trang và 20% tái cấu trúc các công trình công cộng. Trọng tâm là quản lý kiến trúc cảnh quan và bảo tồn các giá trị lịch sử – văn hóa cốt lõi, trong đó ưu tiên phục dựng, tôn vinh không gian Hoàng Thành Thăng Long, trục Tràng Tiền – Nhà hát Lớn, các tuyến phố di sản và không gian công cộng biểu tượng.

Các giải pháp chuyên môn bao gồm:

• Mở rộng quảng trường, tăng diện tích vườn hoa, cây xanh, mặt nước, tạo mạng lưới không gian công cộng liên hoàn quanh Hồ Gươm;
• Tái thiết một số công trình cơ quan, công cộng, dịch vụ đô thị theo hướng:
  • Tối ưu hóa sử dụng đất công, di dời các cơ sở không phù hợp chức năng trung tâm lịch sử;
  • Hình thành các tổ hợp công trình đa chức năng phục vụ trung tâm chính trị – kinh tế – tài chính – thương mại có tính biểu tượng cao;
  • Kiểm soát chặt chẽ chiều cao, mật độ, kiến trúc mặt đứng, đảm bảo hài hòa với di sản.
• Ưu tiên không gian đi bộ, giao thông công cộng, hạn chế xe cơ giới trong khu vực lõi, tổ chức bãi đỗ xe ngầm hoặc tập trung ở vành đai ngoài.

Song song, Hà Nội sẽ thí điểm tái cấu trúc một số ô phố trong phạm vi vành đai 3 với diện tích khoảng 130 ha, trong đó 30% cải tạo chỉnh trang và 70% tái cấu trúc. Đây là bước thử nghiệm mô hình tái cấu trúc theo đơn vị ô phố (block-based redevelopment), cho phép:

• Tổ chức lại mạng lưới hẻm nhỏ, ngõ sâu thành cấu trúc ô phố thông thoáng, có lối đi bộ, không gian công cộng nội bộ;
• Tăng chỉ tiêu 30% giao thông và cây xanh trong quỹ đất sau tái cấu trúc, cải thiện điều kiện vi khí hậu, chiếu sáng, thông gió;
• Bố trí 20% thương mại – dịch vụ – khách sạn tại các trục đường chính, nút giao quan trọng, tạo động lực kinh tế cho khu vực;
• Dành 50% nhà ở với cơ cấu đa dạng: nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, đảm bảo cân bằng xã hội.

Số dân cần di dời tại các ô phố thí điểm này khoảng 42.000 người. Cách tiếp cận là kết hợp:

• Giải pháp “tái định cư tại chỗ” trong các công trình cao tầng mới xây trên cùng ô phố, giúp người dân duy trì mạng lưới xã hội, sinh kế;
• Cơ chế hợp tác công – tư (PPP) hoặc mô hình “chủ đất góp đất, nhà đầu tư góp vốn” để chia sẻ lợi ích từ giá trị gia tăng đất đai sau tái cấu trúc;
• Các tiêu chí kỹ thuật về hạ tầng: chỉ tiêu chỗ đỗ xe, bán kính tiếp cận trường học, y tế, không gian xanh, đảm bảo chất lượng sống tối thiểu.

Mô hình thí điểm này được kỳ vọng tạo tiền đề nhân rộng cho các khu vực còn lại trong vành đai 3, hướng tới chiến lược tái cấu trúc đô thị theo chiều sâu, thay vì tiếp tục mở rộng tràn lan ra vùng ven, qua đó tối ưu hóa sử dụng đất, nâng cao chất lượng môi trường và hiệu quả đầu tư hạ tầng đô thị.

Giai đoạn 2036-2045: tái cấu trúc khu phố cổ, phố cũ và các khu vực còn lại trong vành đai 3

Khu phố cổ: giảm mật độ cư trú, tăng không gian du lịch – văn hóa – kinh tế đêm

Khu phố cổ (khoảng 81 ha, khu vực 36 phố phường) được định hướng trở thành biểu tượng du lịch cộng đồng của Hà Nội, với trọng tâm là bảo tồn, phục dựng giá trị kiến trúc và văn hóa truyền thống gắn với mô hình kinh tế đô thị di sản. Cách tiếp cận chuyên môn không chỉ dừng ở bảo tồn từng công trình đơn lẻ mà chuyển sang bảo tồn tổng thể cấu trúc đô thị lịch sử, bao gồm mạng lưới ngõ – phố, hình thái thửa đất, tầng cao, vật liệu, và cấu trúc không gian công cộng – bán công cộng – riêng tư.

Quy hoạch phân bổ 60% diện tích cho cải tạo chỉnh trang và 40% cho tái cấu trúc phần lõi, tập trung vào các khu dân cư quá tải, hạ tầng xuống cấp, các dãy nhà ống cơi nới tự phát, nguy cơ mất an toàn cháy nổ. Trong khu vực cải tạo chỉnh trang, định hướng là giữ nguyên mật độ xây dựng cơ bản, nhưng kiểm soát chặt chẽ chiều cao, màu sắc, vật liệu mặt đứng, đồng thời từng bước di dời các chức năng không phù hợp (kho bãi, xưởng nhỏ gây ô nhiễm, nhà ở siêu chia nhỏ) ra khỏi khu lõi.

Dự kiến 26.730 cư dân sẽ được di dời, với nhu cầu khoảng 120 ha quỹ đất tái định cư. Về mặt kỹ thuật, bài toán tái định cư gắn với yêu cầu:

• Ưu tiên tái định cư gần để duy trì mạng lưới xã hội – nghề nghiệp truyền thống của cư dân phố cổ.
• Thiết kế căn hộ linh hoạt, cho phép kết hợp ở – kinh doanh nhỏ, phù hợp tập quán “nhà ở gắn với mặt tiền buôn bán”.
• Áp dụng cơ chế hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất – quyền phát triển (TDR) để người dân có lợi ích trực tiếp từ quá trình tái cấu trúc.

Quỹ đất sau tái cấu trúc được ưu tiên 30% cho giao thông và cây xanh, 70% cho thương mại, dịch vụ, khách sạn, gắn với phát triển kinh tế vỉa hè, kinh tế đêm, không gian đi bộ và không gian sáng tạo. Hệ thống không gian công cộng được tổ chức theo các lớp:

• Trục đi bộ chính kết nối các tuyến Hàng Đào – Đồng Xuân – Hàng Ngang – Hàng Đường với khu vực hồ Hoàn Kiếm và các không gian văn hóa lân cận.
• Các “ngõ văn hóa” quy mô nhỏ, nơi bảo tồn nghề truyền thống, không gian trình diễn, workshop, chợ phiên.
• Các quảng trường nhỏ, sân trong cộng đồng, kết hợp cây xanh, mặt nước, là nơi tổ chức sự kiện văn hóa – nghệ thuật, chợ đêm, lễ hội.

Mục tiêu chuyên môn là giảm mật độ cư trú, chuyển dịch chức năng sang dịch vụ du lịch – văn hóa – ẩm thực, đồng thời bảo đảm sinh kế bền vững cho cộng đồng cư dân gốc thông qua các mô hình kinh doanh mới như:

• Homestay, boutique hotel trong các nhà phố được cải tạo theo chuẩn bảo tồn.
• Các không gian sáng tạo, studio nghệ thuật, cửa hàng thủ công, ẩm thực bản địa.
• Mô hình hợp tác xã dịch vụ du lịch cộng đồng, giúp cư dân chia sẻ lợi ích từ khai thác di sản.

Các tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật ngầm, thu gom rác, xử lý nước thải được tích hợp theo hướng “can thiệp tối thiểu nhưng hiệu quả tối đa”, sử dụng giải pháp ngầm hóa, ống kỹ thuật chung, và công nghệ giám sát thông minh để hạn chế phá vỡ cấu trúc đô thị cổ.

Khu phố cũ: bảo tồn kiến trúc Pháp, tái cấu trúc chọn lọc

Khu phố cũ với diện tích khoảng 200 ha là nơi tập trung nhiều công trình kiến trúc Pháp có giá trị, các trục phố mang tính lịch sử – cảnh quan như Tràng Tiền, Tràng Thi, Phan Đình Phùng, Điện Biên Phủ, Lý Thường Kiệt. Quy hoạch đặt mục tiêu bảo tồn hình thái không gian và kiến trúc đô thị đặc trưng thời kỳ Pháp thuộc, bao gồm:

• Mạng lưới ô bàn cờ, mặt cắt đường rộng, vỉa hè lớn, hàng cây cổ thụ.
• Tỷ lệ chiều cao – bề rộng phố, nhịp điệu ban công, mái dốc, chi tiết phào chỉ.
• Các công trình công cộng mang tính biểu tượng: nhà hát, bảo tàng, trụ sở cơ quan, trường học.

Tỷ lệ can thiệp gồm 70% cải tạo chỉnh trang và 30% tái cấu trúc. Trong khu vực cải tạo chỉnh trang, các giải pháp chuyên sâu bao gồm:

• Khôi phục màu sắc, vật liệu, chi tiết kiến trúc Pháp bị biến dạng do cơi nới, biển quảng cáo, thay đổi cửa đi – cửa sổ.
• Ngầm hóa hạ tầng kỹ thuật, tổ chức lại hệ thống chiếu sáng, cây xanh, ghế nghỉ, biển chỉ dẫn theo ngôn ngữ thiết kế thống nhất.
• Giới hạn chiều cao công trình mới, kiểm soát chặt hệ số sử dụng đất để không phá vỡ đường chân trời và tỷ lệ không gian lịch sử.

Dự kiến 23.000 cư dân sẽ được di dời, với nhu cầu khoảng 130 ha quỹ đất tái định cư. Việc di dời tập trung vào các khu nhà tập thể cũ, công trình xuống cấp, các khu ở đan xen trong khu vực có giá trị di sản cao. Cơ chế bồi thường – tái định cư được đề xuất theo hướng:

• Kết hợp tái định cư tại chỗ trong các công trình cao tầng mới xây ở rìa khu phố cũ với tái định cư tại các khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh.
• Cho phép người dân góp quyền sử dụng đất vào dự án, nhận lại diện tích thương mại hoặc căn hộ theo tỷ lệ thỏa thuận.
• Áp dụng các gói hỗ trợ chuyển đổi nghề, ưu đãi tín dụng cho hộ kinh doanh nhỏ bị ảnh hưởng.

Cơ cấu sử dụng đất sau tái cấu trúc: 40% giao thông và cây xanh, 60% thương mại, dịch vụ, khách sạn, hướng tới hình thành một khu vực dịch vụ cao cấp, văn phòng, khách sạn, không gian văn hóa – nghệ thuật, đồng thời duy trì bản sắc kiến trúc Pháp như một “bảo tàng đô thị mở”. Các trục phố chính được định hướng:

• Trục văn hóa – nghệ thuật với nhà hát, bảo tàng, gallery, không gian biểu diễn đường phố.
• Trục thương mại – dịch vụ cao cấp, tập trung văn phòng, khách sạn, bán lẻ chất lượng cao.
• Các tuyến phố đi bộ định kỳ, kết nối với khu phố cổ và hồ Hoàn Kiếm, tạo mạng lưới không gian công cộng liên hoàn.

Về chuyên môn bảo tồn, áp dụng nguyên tắc “can thiệp thuận nghịch” (reversible intervention), ưu tiên phục hồi cấu trúc gốc, hạn chế thay đổi kết cấu chịu lực, đồng thời sử dụng công nghệ số (scan 3D, BIM di sản) để lưu trữ, quản lý dữ liệu kiến trúc, hỗ trợ công tác trùng tu dài hạn.

Các khu vực còn lại trong vành đai 3 và mô hình “Làng trong Phố”

Các khu vực còn lại trong vành đai 3 có diện tích khoảng 5.324 ha, được định hướng 30% cải tạo chỉnh trang và 70% tái cấu trúc toàn diện. Đây là khu vực tập trung nhiều khu dân cư tự phát, nhà ở xen kẽ công nghiệp, kho bãi, làng đô thị hóa, hạ tầng thiếu đồng bộ. Số dân cần di dời ước tính khoảng 370.000 người, với nhu cầu 1.665 ha quỹ đất tái định cư, trong đó 70% tái định cư tại chỗ và 30% tại các khu đô thị mới phía Nam.

Cơ cấu quỹ đất sau tái cấu trúc gồm 30% giao thông và cây xanh, 20% thương mại – dịch vụ – khách sạn, 50% nhà ở. Định hướng chuyên môn là giải tỏa quy mô lớn theo đơn vị ô phố để quy hoạch lại hạ tầng, không gian công cộng, đồng thời bảo tồn các di tích lịch sử, công trình kiến trúc có giá trị và phát triển các trung tâm đô thị mới gắn với mạng lưới giao thông công cộng (TOD). Các nhóm giải pháp chính:

• Tổ chức lại cấu trúc đô thị theo các cụm TOD quanh ga metro, BRT, nút giao lớn, với bán kính đi bộ 400–800 m.
• Di dời các cơ sở công nghiệp, kho bãi, bệnh viện, trường đại học không còn phù hợp chức năng nội đô, chuyển đổi thành công viên, trung tâm đổi mới sáng tạo, khu phức hợp thương mại – dịch vụ.
• Chuẩn hóa mạng lưới đường nội bộ, mở các trục chính, bổ sung bãi đỗ xe ngầm – nổi, tăng tỷ lệ cây xanh, mặt nước.

Bên cạnh đó, thành phố triển khai dự án “Làng trong Phố” tại các làng nghề, làng truyền thống như Vạn Phúc, Bát Tràng, Triều Khúc, Cự Đà, Tây Tựu. Mục tiêu là tái cấu trúc không gian làng đô thị hóa nhưng vẫn giữ được hạt nhân văn hóa – nghề truyền thống, kết nối với mạng lưới đô thị hiện đại. Mô hình này chú trọng:

• Giữ lại cấu trúc hạt nhân làng: đình, chùa, miếu, cây đa, giếng nước, không gian lễ hội.
• Bảo tồn và nâng cấp không gian sản xuất – trưng bày nghề truyền thống, kết hợp showroom, không gian trải nghiệm cho du khách.
• Thiết kế vành đai chuyển tiếp giữa “lõi làng” và khu đô thị xung quanh, với mật độ xây dựng, chiều cao, chức năng được kiểm soát.

Mô hình “Làng trong Phố” được xem là công cụ quan trọng để dung hòa giữa bảo tồn bản sắc và phát triển kinh tế đô thị, đồng thời tạo điểm đến du lịch – sáng tạo mới trong cấu trúc đa cực của Thủ đô. Về mặt quản trị, cần cơ chế đặc thù cho làng nghề: quy hoạch chi tiết gắn với thương hiệu địa lý, hỗ trợ xử lý môi trường làng nghề, đào tạo thế hệ trẻ tiếp nối nghề, và phát triển chuỗi giá trị du lịch – sản xuất – thương mại.

Yêu cầu về hạ tầng, an sinh và lộ trình thực hiện di dân

Quá trình di dời hơn 860.000 người từ vành đai 3 trở vào đặt ra yêu cầu rất cao về hạ tầng khung hiện đại và chính sách an sinh. Về hạ tầng, thành phố định hướng phát triển giao thông đa tầng, bao gồm:

• Mạng lưới đường trên cao, hầm chui, cầu vượt tại các nút giao trọng điểm, giảm xung đột giao thông mặt đất.
• Hệ thống đường sắt đô thị, BRT, xe buýt thường, xe buýt điện, được tổ chức theo mô hình TOD, với các ga trung chuyển tích hợp bãi đỗ xe, trung tâm thương mại, văn phòng.
• Mạng lưới đường dành cho xe đạp, người đi bộ, kết nối các không gian công cộng, công viên, hồ nước.

Thành phố đầu tư hạ tầng ngầm kết hợp bể chứa nước lớn để chống ngập úng, đồng thời chuẩn hóa hệ thống cấp – thoát nước, điện, viễn thông, bãi đỗ xe ngầm. Các tuyến hạ tầng kỹ thuật chính được tổ chức trong hành lang kỹ thuật đa năng, cho phép bảo trì, nâng cấp mà không phải đào xới mặt đường nhiều lần. Công nghệ số được ứng dụng trong quản lý đô thị: cảm biến ngập, hệ thống giám sát giao thông, quản lý chiếu sáng, thu gom rác thông minh.

Về mặt xã hội, các chuyên gia như Kiến trúc sư Trần Huy Ánh nhấn mạnh rằng di dân nội đô với quy mô lớn chỉ có thể thành công nếu được tính toán kỹ về việc làm, giáo dục, y tế, dịch vụ dân sinh tại các khu tái định cư. Các yêu cầu cốt lõi:

• Bảo đảm mỗi khu tái định cư là một “đơn vị ở hoàn chỉnh” với trường học, trạm y tế, chợ, không gian sinh hoạt cộng đồng, công viên.
• Kết nối giao thông công cộng thuận tiện với khu vực trung tâm, khu công nghiệp, khu dịch vụ để người dân có cơ hội việc làm.
• Chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư, đào tạo nghề, tín dụng ưu đãi cho hộ kinh doanh nhỏ, lao động phi chính thức.

Thành phố cần lộ trình rõ ràng, công khai khu vực cụ thể, cơ chế bồi thường – tái định cư – hỗ trợ sinh kế, đồng thời tăng cường tham vấn cộng đồng để bảo đảm người dân được thông tin đầy đủ và có khả năng thích ứng với cấu trúc đô thị mới. Lộ trình di dân được khuyến nghị triển khai theo các bước:

• Giai đoạn chuẩn bị: hoàn thiện khung pháp lý, quy hoạch chi tiết, xác định quỹ đất tái định cư, đánh giá tác động xã hội (SIA).
• Giai đoạn thí điểm: lựa chọn một số ô phố, khu nhà tập thể, làng đô thị hóa để triển khai, rút kinh nghiệm về cơ chế bồi thường, tái định cư, mô hình sinh kế.
• Giai đoạn mở rộng: nhân rộng mô hình thành công, điều chỉnh chính sách dựa trên phản hồi cộng đồng, tăng cường giám sát độc lập.

Các công cụ tài chính đô thị như khai thác giá trị tăng thêm từ đất  hợp tác công – tư (PPP), trái phiếu đô thị, quỹ phát triển đất được xem là nguồn lực quan trọng để bảo đảm tính khả thi tài chính cho chương trình di dân – tái cấu trúc quy mô lớn này, đồng thời giảm áp lực lên ngân sách nhà nước.