Bức tranh tài chính và lãi suất, tín dụng cho BĐS 2026

Bối cảnh vĩ mô và chu kỳ tài chính giai đoạn 2024–2026

Bước vào giai đoạn 2024–2026, thị trường tài chính Việt Nam vận hành trong bối cảnh kinh tế toàn cầu chuyển dần từ trạng thái thắt chặt tiền tệ mạnh sang trạng thái trung hòa, và ở một số nền kinh tế là nới lỏng có chọn lọc. Sau chu kỳ tăng lãi suất nhanh và mạnh giai đoạn 2022–2023 nhằm kiềm chế lạm phát, các ngân hàng trung ương lớn như FED, ECB được kỳ vọng sẽ dịch chuyển sang chiến lược “cao hơn trong thời gian dài hơn” nhưng với biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn, giảm dần tốc độ tăng lãi suất, thậm chí mở ra dư địa cho các đợt cắt giảm lãi suất kỹ thuật nếu tăng trưởng suy yếu rõ rệt. Điều này tạo điều kiện cho mặt bằng chi phí vốn toàn cầu hạ nhiệt tương đối so với đỉnh, dù khó quay lại vùng siêu rẻ như giai đoạn hậu Covid-19.

Trên phương diện cấu trúc, chu kỳ tiền tệ toàn cầu giai đoạn 2024–2026 được đặc trưng bởi ba yếu tố chính: (i) lạm phát có xu hướng giảm nhưng vẫn neo trên mục tiêu ở một số nền kinh tế phát triển, buộc các ngân hàng trung ương duy trì lập trường thận trọng; (ii) tăng trưởng kinh tế toàn cầu phân hóa mạnh, trong đó các nền kinh tế mới nổi châu Á, bao gồm Việt Nam, được đánh giá là động lực tăng trưởng tương đối tích cực; (iii) rủi ro địa chính trị, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và chuyển dịch dòng vốn FDI khiến dòng vốn quốc tế biến động khó lường hơn, đòi hỏi các nền kinh tế nhỏ, mở như Việt Nam phải duy trì bộ đệm vĩ mô đủ mạnh.

Đối với Việt Nam, định hướng điều hành chính sách vĩ mô giai đoạn 2024–2026 tiếp tục xoay quanh trục: ổn định kinh tế vĩ mô – kiểm soát lạm phát – hỗ trợ tăng trưởng. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều khả năng duy trì chính sách tiền tệ theo hướng linh hoạt, thận trọng, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa mở rộng có mục tiêu (đầu tư công, hỗ trợ an sinh, kích cầu tiêu dùng nội địa). Mục tiêu là giữ lạm phát quanh ngưỡng mục tiêu 4–4,5%/năm, đồng thời bảo đảm thanh khoản hệ thống ngân hàng ổn định, không gây sốc lãi suất cho khu vực doanh nghiệp và hộ gia đình.

Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất danh nghĩa tại Việt Nam được kỳ vọng duy trì ở mức “vừa phải”: thấp hơn đáng kể so với đỉnh căng thẳng năm 2022 nhưng khó quay lại vùng siêu rẻ như 2020–2021. Lãi suất điều hành của NHNN nhiều khả năng được điều chỉnh theo hướng tinh chỉnh biên độ hơn là thay đổi xu hướng lớn, trong khi lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng thương mại sẽ chịu tác động đồng thời từ: (i) áp lực cạnh tranh huy động vốn trong nước; (ii) yêu cầu nâng cao an toàn vốn theo chuẩn Basel II/III; (iii) nhu cầu tín dụng thực của nền kinh tế; và (iv) diễn biến tỷ giá, dòng vốn quốc tế. Trên thực tế, lãi suất thực (đã loại trừ lạm phát) mới là biến số quan trọng chi phối quyết định đầu tư và tiêu dùng, do đó việc kiểm soát lạm phát ổn định giúp duy trì chi phí vốn thực ở mức chấp nhận được cho khu vực sản xuất – kinh doanh.

Chu kỳ tài chính nội địa giai đoạn 2024–2026 cũng có sự dịch chuyển rõ nét sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng nóng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) và trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2019–2021. Sau các biện pháp siết chặt quản lý phát hành trái phiếu, kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, hệ thống ngân hàng bước vào pha tái cân bằng danh mục, ưu tiên chất lượng hơn số lượng. Điều này thể hiện qua việc tăng cường phân loại nợ, trích lập dự phòng, đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn quản trị rủi ro cao hơn đối với các khoản vay BĐS và các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính lớn.

Đối với tín dụng BĐS, giai đoạn 2024–2026 được xem là pha tái cấu trúc sâu, chuyển từ tăng trưởng nóng sang tăng trưởng chọn lọc, gắn với khả năng hấp thụ thực của nền kinh tế và sức khỏe tài chính của người mua nhà. Thay vì mở rộng ồ ạt vào các dự án cao cấp, nghỉ dưỡng, hoặc các phân khúc mang tính đầu cơ cao, dòng vốn tín dụng có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc:

• Nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và vùng ven, nơi có nhu cầu bền vững từ tầng lớp trung lưu và người lao động trẻ.
• Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp, khu chế xuất, phù hợp định hướng phát triển bền vững và thu hút FDI.
• Các dự án có pháp lý minh bạch, quỹ đất sạch, tiến độ triển khai rõ ràng, có khả năng bàn giao và ghi nhận doanh thu trong trung hạn.
• Các chủ đầu tư có lịch sử tín dụng tốt, cấu trúc vốn lành mạnh, tỷ lệ đòn bẩy hợp lý và dòng tiền vận hành ổn định.

Việc ưu tiên các phân khúc trên không chỉ xuất phát từ yêu cầu quản trị rủi ro của hệ thống ngân hàng, mà còn phù hợp với định hướng chính sách của Chính phủ trong việc phát triển thị trường BĐS lành mạnh, cân bằng hơn giữa mục tiêu tăng trưởng và an sinh xã hội. Các chương trình tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng giao thông, đô thị vệ tinh, được kỳ vọng tạo ra “khung cầu” bền vững cho thị trường BĐS trong trung và dài hạn.

Ở góc độ chu kỳ tài chính, giai đoạn 2024–2026 có thể được xem là pha “làm sạch bảng cân đối” đối với nhiều doanh nghiệp BĐS và tổ chức tín dụng. Các doanh nghiệp BĐS buộc phải cơ cấu lại danh mục dự án, tập trung vào các dự án có khả năng triển khai và tiêu thụ thực sự, đồng thời đàm phán lại với trái chủ, ngân hàng để giãn, hoãn, hoặc tái cấu trúc nợ. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy, thiếu minh bạch pháp lý sẽ đối mặt với nguy cơ bị loại khỏi thị trường hoặc phải sáp nhập, chuyển nhượng dự án với mức chiết khấu đáng kể. Ngược lại, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực sẽ có cơ hội mở rộng thị phần trong chu kỳ mới.

Đối với hệ thống ngân hàng, giai đoạn này là thời điểm tăng cường trích lập dự phòng, xử lý nợ xấu, đồng thời nâng cấp hệ thống quản trị rủi ro tín dụng BĐS. Tỷ lệ nợ xấu có thể gia tăng cục bộ ở một số tổ chức tín dụng có mức độ tập trung cao vào BĐS và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng với khung pháp lý đang được hoàn thiện (xử lý tài sản bảo đảm, mua bán nợ, thị trường thứ cấp cho nợ xấu), rủi ro hệ thống được đánh giá là có thể kiểm soát. Việc áp dụng chuẩn Basel II/III, tăng vốn điều lệ, cải thiện hệ số an toàn vốn giúp hệ thống ngân hàng có bộ đệm tốt hơn trước các cú sốc chu kỳ.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường tài chính – BĐS cần thích ứng với một môi trường lãi suất “bình thường mới”, nơi chi phí vốn không còn siêu rẻ, nhưng cũng không quá căng thẳng như giai đoạn siết chặt đột ngột. Khả năng tiếp cận vốn sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng tài sản, tính minh bạch thông tin và sức khỏe tài chính thay vì chỉ dựa vào tài sản thế chấp danh nghĩa. Điều này thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa thị trường, nâng cao tiêu chuẩn quản trị doanh nghiệp, cũng như yêu cầu cao hơn về phân tích rủi ro và định giá tài sản.

Tổng thể, giai đoạn 2024–2026 đánh dấu sự chuyển pha quan trọng của chu kỳ tài chính Việt Nam: từ tăng trưởng dựa nhiều vào mở rộng tín dụng và đòn bẩy, sang giai đoạn chú trọng chất lượng tăng trưởng, an toàn hệ thống và tính bền vững. Đối với thị trường BĐS, đây là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, trong đó các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án có pháp lý minh bạch, dòng tiền rõ ràng sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn tín dụng và đầu tư trong chu kỳ mới.

Xu hướng lãi suất và chi phí vốn cho bất động sản đến 2026

Mặt bằng lãi suất cho vay BĐS đến 2026 chịu tác động đồng thời từ ba nhóm yếu tố mang tính cấu trúc: (i) định hướng và công cụ của chính sách tiền tệ; (ii) mức độ rủi ro tín dụng đặc thù của ngành BĐS trong bối cảnh tái cơ cấu; (iii) cấu trúc kỳ hạn và chi phí huy động vốn của hệ thống ngân hàng. Việc hiểu sâu cơ chế vận hành của ba nhóm yếu tố này giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS xây dựng chiến lược vốn, cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai dự án phù hợp với bối cảnh “bình thường mới” của lãi suất.

Về chính sách tiền tệ, mục tiêu kép là ổn định tỷ giá và kiểm soát lạm phát khiến dư địa nới lỏng mạnh lãi suất điều hành bị giới hạn. Ngân hàng trung ương phải cân bằng giữa: (1) hỗ trợ tăng trưởng thông qua chi phí vốn thấp hơn; và (2) bảo vệ sức mua của đồng nội tệ, duy trì chênh lệch lãi suất VND – ngoại tệ đủ hấp dẫn để hạn chế áp lực lên tỷ giá. Trong bối cảnh chu kỳ thắt chặt tiền tệ toàn cầu có dấu hiệu đạt đỉnh, xu hướng chung là chuyển sang trạng thái trung lập hoặc nới lỏng thận trọng, nhưng khó xuất hiện các đợt cắt giảm lãi suất mạnh và nhanh như giai đoạn khủng hoảng. Điều này khiến lãi suất điều hành nhiều khả năng dao động trong biên độ hẹp, đóng vai trò “neo” kỳ vọng cho lãi suất thị trường.

Một khía cạnh quan trọng khác là cơ chế truyền dẫn từ lãi suất điều hành sang lãi suất huy động và cho vay. Độ trễ truyền dẫn phụ thuộc vào: cấu trúc kỳ hạn của danh mục huy động, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng, cũng như sức khỏe bảng cân đối của từng tổ chức tín dụng. Khi tỷ lệ nợ xấu và tài sản có rủi ro cao (đặc biệt là BĐS) vẫn ở mức đáng kể, các ngân hàng có xu hướng giữ biên lãi ròng (NIM) đủ rộng để bù đắp rủi ro, khiến lãi suất cho vay BĐS không thể giảm tương ứng với mức giảm của lãi suất điều hành.

Về rủi ro tín dụng ngành BĐS, sau giai đoạn siết chặt trái phiếu doanh nghiệp, rà soát pháp lý và xử lý các dự án kém hiệu quả, hệ thống ngân hàng buộc phải áp dụng cách tiếp cận phân hóa sâu hơn. Thay vì “định giá rủi ro theo ngành”, các ngân hàng chuyển sang “định giá rủi ro theo từng chủ thể và từng dự án”, dựa trên các tiêu chí như:

• Lịch sử tín dụng, mức độ tuân thủ nghĩa vụ nợ và minh bạch thông tin tài chính.
• Tỷ lệ đòn bẩy (nợ/vốn chủ sở hữu), cấu trúc kỳ hạn nợ và khả năng tái cấp vốn.
• Chất lượng tài sản bảo đảm, tính thanh khoản và khả năng định giá lại trong các kịch bản thị trường khác nhau.
• Dòng tiền thực từ bán hàng, cho thuê, thay vì phụ thuộc vào tăng giá tài sản thuần túy.

Kết quả là hệ số rủi ro cho vay BĐS có xu hướng phân hóa mạnh: các chủ đầu tư có hồ sơ tín dụng tốt, tỷ lệ đòn bẩy hợp lý, dự án có pháp lý rõ ràng và thanh khoản cao sẽ tiếp cận được lãi suất thấp hơn đáng kể so với nhóm yếu kém. Ngược lại, các doanh nghiệp có lịch sử chậm trả nợ, phụ thuộc lớn vào vốn ngắn hạn, hoặc dự án vướng mắc pháp lý sẽ phải chịu biên độ lãi suất cao hơn, kèm theo các điều kiện tín dụng chặt chẽ như yêu cầu vốn tự có lớn hơn, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) thấp hơn, hoặc bắt buộc có đối tác đồng tài trợ.

Về cấu trúc nguồn vốn, yêu cầu giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo lộ trình của cơ quan quản lý buộc ngân hàng phải tái cấu trúc bảng cân đối. Để đáp ứng quy định an toàn vốn, các ngân hàng cần:

• Tăng tỷ trọng huy động kỳ hạn dài với lãi suất cao hơn, làm tăng chi phí vốn bình quân.
• Đẩy mạnh phát hành trái phiếu cấp 2, chứng chỉ tiền gửi dài hạn, hoặc hợp tác với các định chế tài chính quốc tế để có nguồn vốn ổn định hơn.
• Điều chỉnh cơ cấu tài sản sinh lời, ưu tiên các khoản vay ngắn hạn, quay vòng nhanh, rủi ro thấp hơn so với BĐS.

Trong bối cảnh đó, chi phí vốn bình quân của hệ thống khó giảm mạnh, ngay cả khi lãi suất điều hành có xu hướng nới lỏng nhẹ. Điều này tạo ra một “mặt bằng lãi suất mới” cho vay BĐS, trong đó biên độ dao động hẹp nhưng mức nền không quay lại giai đoạn siêu rẻ vốn. Các doanh nghiệp BĐS phải thích ứng bằng cách tối ưu cấu trúc vốn (tăng vốn chủ sở hữu, hợp tác liên doanh, sử dụng vốn góp của khách hàng theo tiến độ), thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Tổng hòa các yếu tố trên cho thấy lãi suất cho vay BĐS giai đoạn 2024–2026 nhiều khả năng ổn định trong biên độ hẹp, với xu hướng “bình thường hóa” thay vì biến động sốc. Sự bình thường hóa này không đồng nghĩa với lãi suất thấp, mà là trạng thái lãi suất phản ánh đúng rủi ro, chi phí vốn và kỳ vọng lạm phát, giúp thị trường có khung tham chiếu ổn định hơn để định giá tài sản, lập kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro.

Cơ chế truyền dẫn lãi suất vào giá và thanh khoản BĐS

Lãi suất không chỉ là chi phí vốn của doanh nghiệp BĐS mà còn là biến số quyết định sức mua của người vay mua nhà và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Cơ chế truyền dẫn của lãi suất vào giá và thanh khoản BĐS diễn ra đồng thời trên cả phía cầu (người mua ở thực, nhà đầu tư cá nhân) và phía cung (chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, quỹ đầu tư). Khi lãi suất cho vay mua nhà giảm, khả năng chi trả hàng tháng của hộ gia đình tăng lên, kéo theo biên độ chấp nhận giá cao hơn mà vẫn đảm bảo tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập ở mức chấp nhận được. Ngược lại, lãi suất tăng làm thu hẹp tập khách hàng đủ điều kiện vay, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh chính sách bán hàng, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc chấp nhận giảm biên lợi nhuận.

Cơ chế truyền dẫn này thể hiện rõ qua ba kênh chính, nhưng trên thực tế chúng tương tác chặt chẽ với nhau:

• Kênh chiết khấu dòng tiền: Giá trị của một tài sản BĐS đầu tư (cho thuê, khai thác thương mại) về bản chất là giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai. Khi lãi suất thị trường tăng, suất chiết khấu áp dụng cho dòng tiền này phải tăng lên để phản ánh chi phí cơ hội và rủi ro cao hơn, dẫn đến giá trị hiện tại ròng (NPV) giảm. Để giao dịch vẫn diễn ra, hoặc giá mua phải giảm, hoặc dòng tiền kỳ vọng (giá thuê, tỷ lệ lấp đầy) phải tăng. Điều này giải thích vì sao trong môi trường lãi suất cao, các nhà đầu tư tổ chức thường yêu cầu suất sinh lời kỳ vọng (yield) cao hơn, khiến giá tài sản có xu hướng điều chỉnh giảm hoặc đi ngang trong thời gian dài.
• Kênh thay thế tài sản: BĐS cạnh tranh trực tiếp với các tài sản tài chính khác như tiền gửi, trái phiếu, cổ phiếu. Khi lãi suất tiền gửi và trái phiếu chính phủ tăng lên mức hấp dẫn, nhà đầu tư có xu hướng chuyển một phần danh mục từ BĐS – vốn kém thanh khoản, chi phí giao dịch cao – sang các tài sản tài chính an toàn hơn, thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, khi lãi suất giảm sâu, chênh lệch lợi suất giữa BĐS và tài sản tài chính thu hẹp, BĐS trở nên hấp dẫn hơn như một kênh bảo toàn giá trị và tìm kiếm lợi suất cao hơn, đặc biệt trong bối cảnh kỳ vọng tăng giá tài sản.
• Kênh tâm lý và kỳ vọng: Kỳ vọng về xu hướng lãi suất tương lai thường quan trọng không kém mức lãi suất hiện tại. Khi thị trường tin rằng lãi suất sẽ giảm trong trung hạn, tâm lý “mua trước – trả sau” được kích hoạt, thúc đẩy nhu cầu mua nhà, đặc biệt ở phân khúc đầu tư và đầu cơ. Ngược lại, kỳ vọng lãi suất tăng khiến người mua trì hoãn quyết định, chờ mặt bằng giá điều chỉnh hoặc chính sách ưu đãi tốt hơn, làm thanh khoản thị trường chậm lại. Yếu tố tâm lý này thường khuếch đại các chu kỳ tăng – giảm của thị trường BĐS.

Trên phương diện hộ gia đình, lãi suất tác động trực tiếp đến tỷ lệ chi phí trả nợ trên thu nhập (Debt Service Ratio – DSR). Khi lãi suất tăng, cùng một khoản vay sẽ kéo theo nghĩa vụ trả nợ hàng tháng cao hơn, khiến nhiều hộ gia đình vượt ngưỡng DSR mà ngân hàng chấp nhận, dẫn đến bị từ chối vay hoặc chỉ được vay với hạn mức thấp hơn. Điều này không chỉ làm giảm sức mua danh nghĩa mà còn thay đổi cấu trúc nhu cầu: người mua có xu hướng chuyển từ phân khúc cao cấp sang trung cấp, từ căn hộ diện tích lớn sang nhỏ hơn, hoặc kéo dài thời gian tích lũy trước khi quyết định mua.

Đối với doanh nghiệp BĐS, lãi suất là biến số then chốt trong mô hình tài chính dự án. Chi phí lãi vay cao buộc chủ đầu tư phải:

• Tăng giá bán để bù đắp chi phí vốn – nhưng điều này chỉ khả thi nếu sức mua thị trường đủ mạnh.
• Rút ngắn thời gian triển khai và bán hàng để giảm thời gian chịu lãi, đòi hỏi năng lực thi công, marketing và quản trị dự án tốt hơn.
• Tái cấu trúc danh mục dự án, ưu tiên các dự án có vòng quay vốn nhanh, thanh khoản cao, tạm hoãn hoặc chuyển nhượng các dự án dài hạn, rủi ro cao.

Đến 2026, với mặt bằng lãi suất ổn định hơn và ít biến động sốc, cơ chế truyền dẫn của lãi suất vào giá và thanh khoản BĐS có xu hướng “mềm” hơn so với giai đoạn biến động mạnh. Thị trường có điều kiện chuyển từ trạng thái đầu cơ ngắn hạn dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh sang trạng thái đầu tư dài hạn dựa trên dòng tiền thực, khả năng khai thác và giá trị sử dụng. Trong môi trường đó, các chủ đầu tư có cấu trúc vốn lành mạnh, sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, chính sách bán hàng linh hoạt (giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất có kiểm soát) sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, trong khi các mô hình kinh doanh dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính và tăng giá tài sản sẽ gặp nhiều thách thức.

Cấu trúc tín dụng BĐS: phân khúc, rủi ro và ưu tiên chính sách

Tín dụng BĐS giai đoạn mới không chỉ dừng ở việc phân loại theo mục đích sử dụng vốn, mà còn được “giải phẫu” sâu theo chuỗi giá trị, cấu trúc dòng tiền và mức độ liên thông với thị trường vốn. Ba nhóm cơ bản gồm: tín dụng tiêu dùng mua nhà ở thực, tín dụng phát triển dự án nhà ở thương mại và đô thị, và tín dụng BĐS kinh doanh – nghỉ dưỡng, văn phòng, khu công nghiệp được xem như ba “tiểu hệ sinh thái” với cơ chế rủi ro, chu kỳ và hành vi khách hàng khác nhau. Điều này buộc ngân hàng phải thiết kế bộ tiêu chuẩn thẩm định, mô hình định giá rủi ro và cấu trúc sản phẩm tín dụng riêng cho từng nhóm, thay vì áp dụng một khung chung mang tính cơ học.

Với tín dụng tiêu dùng mua nhà ở thực, trọng tâm là đánh giá thu nhập bền vững, lịch sử tín dụng cá nhân, khả năng chống chịu trước biến động lãi suất và rủi ro thất nghiệp. Các ngân hàng ngày càng áp dụng mô hình behavioral scoring dựa trên dữ liệu giao dịch tài khoản, lịch sử chi tiêu thẻ, dữ liệu hóa đơn điện nước, viễn thông… để ước lượng xác suất vỡ nợ theo thời gian. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) và tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập (DTI) được thiết kế theo nguyên tắc “bậc thang rủi ro”: khách hàng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở đầu tiên được ưu tiên LTV cao hơn, lãi suất thấp hơn; trong khi khách hàng mua nhiều BĐS, có dấu hiệu đầu cơ, lướt sóng sẽ bị áp dụng hệ số rủi ro và biên độ lãi suất cao hơn.

Đối với tín dụng phát triển dự án nhà ở thương mại và đô thị, trọng tâm chuyển sang phân tích cấu trúc vốn, năng lực triển khai dự án, chất lượng pháp lý và sức hấp thụ thị trường. Ngân hàng không chỉ nhìn vào tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hay tài sản hình thành trong tương lai, mà còn đánh giá sâu mô hình kinh doanh, chiến lược bán hàng, tiến độ thi công, năng lực nhà thầu, cũng như lịch sử tuân thủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của chủ đầu tư. Các mô hình project finance được áp dụng theo hướng tách biệt dòng tiền dự án với dòng tiền của doanh nghiệp mẹ, kiểm soát chặt tài khoản chuyên dụng, giải ngân theo tiến độ và theo các mốc hoàn thành kỹ thuật – pháp lý được xác minh độc lập.

Với tín dụng BĐS kinh doanh – nghỉ dưỡng, văn phòng, khu công nghiệp, hồ sơ rủi ro mang tính chu kỳ và phụ thuộc mạnh vào biến động vĩ mô, dòng vốn FDI, du lịch và thương mại quốc tế. Các dự án nghỉ dưỡng, condotel, shophouse tại khu vực đã có dấu hiệu dư cung được xếp vào nhóm rủi ro cao, yêu cầu vốn chủ sở hữu lớn hơn, hệ số rủi ro cao hơn trong tính toán an toàn vốn, đồng thời áp dụng các kịch bản kiểm tra sức chịu đựng (stress test) với giả định công suất phòng, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy giảm sâu. Ngược lại, các khu công nghiệp gắn với chuỗi cung ứng sản xuất, logistics, trung tâm dữ liệu (data center) hay kho lạnh phục vụ thương mại điện tử được đánh giá là có nền tảng dòng tiền ổn định hơn, dù vẫn chịu rủi ro về thay đổi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu, dịch chuyển chuỗi cung ứng và cạnh tranh khu vực.

Định hướng đến 2026, chính sách tín dụng ưu tiên được thiết kế theo hướng “định hướng dòng vốn” thay vì “siết – nới theo phong trào”. Nhóm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được ưu tiên về hạn mức, hệ số rủi ro thấp hơn trong khung an toàn vốn, và có thể được hưởng các chương trình tái cấp vốn, bảo lãnh hoặc chia sẻ rủi ro từ các quỹ phát triển nhà ở, quỹ bảo lãnh tín dụng. Ngược lại, các dự án nghỉ dưỡng, condotel, shophouse tại khu vực dư cung, thiếu minh bạch về mô hình cam kết lợi nhuận, hoặc phụ thuộc quá lớn vào khách hàng cá nhân mua để đầu tư thứ cấp sẽ bị áp dụng tiêu chuẩn thẩm định chặt chẽ hơn, yêu cầu minh bạch dòng tiền vận hành thực, thay vì chỉ dựa trên phương án kinh doanh “giấy”.

Ngân hàng triển khai các mô hình chấm điểm tín dụng nâng cao, kết hợp dữ liệu tài chính, dữ liệu hành vi và dữ liệu thị trường theo hướng “hệ sinh thái dữ liệu mở rộng”. Bên cạnh báo cáo tài chính, báo cáo thuế, báo cáo kiểm toán, hệ thống còn tích hợp dữ liệu từ:

• Cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch, giấy phép xây dựng, tình trạng thế chấp tài sản;
• Dữ liệu giao dịch BĐS trên thị trường thứ cấp, giá chào bán, giá giao dịch thực tế, mức chiết khấu;
• Dữ liệu tiêu dùng, du lịch, công suất phòng khách sạn, tỷ lệ lấp đầy văn phòng, khu công nghiệp;
• Dữ liệu hành vi thanh toán của khách hàng mua nhà, tiến độ góp vốn, tỷ lệ chậm thanh toán;
• Dữ liệu vĩ mô: tăng trưởng tín dụng, lãi suất, tỷ giá, dòng vốn FDI, kiều hối, chỉ số niềm tin tiêu dùng.

Trên nền dữ liệu này, các mô hình PD/LGD/EAD (xác suất vỡ nợ, tỷ lệ tổn thất khi vỡ nợ, dư nợ tại thời điểm vỡ nợ) được hiệu chỉnh theo từng phân khúc BĐS, từng vùng địa lý, từng loại hình sản phẩm. Khả năng hấp thụ của khu vực được lượng hóa thông qua các chỉ số như tốc độ bán hàng, tỷ lệ hấp thụ theo quý, biên độ giảm giá cần thiết để kích cầu, từ đó ngân hàng quyết định hạn mức, cấu trúc giải ngân, điều kiện giải ngân (các covenant) và cơ chế giám sát sau giải ngân.

Danh mục rủi ro và các chỉ báo cảnh báo sớm

Đến 2026, quản trị rủi ro tín dụng BĐS được nâng lên mức hệ thống với bộ chỉ báo cảnh báo sớm đa chiều, vận hành theo thời gian gần thực (near real-time). Thay vì chỉ dựa vào các chỉ tiêu tài chính truyền thống, hệ thống cảnh báo sớm được thiết kế như một “bảng điều khiển rủi ro” tích hợp, cho phép ngân hàng nhận diện xu hướng suy giảm chất lượng tín dụng trước khi hình thành nợ xấu. Một số nhóm chỉ báo quan trọng gồm: (1) Chỉ báo thị trường, (2) Chỉ báo tài chính doanh nghiệp, (3) Chỉ báo pháp lý, (4) Chỉ báo vĩ mô, được gắn với các ngưỡng cảnh báo định lượng và định tính.

(1) Chỉ báo thị trường không chỉ dừng ở tốc độ hấp thụ, tỷ lệ tồn kho, mức độ lệch pha cung – cầu theo phân khúc, mà còn bao gồm:

• Biên độ chênh lệch giữa giá sơ cấp và giá thứ cấp, mức chiết khấu thực tế so với giá niêm yết;
• Tỷ lệ giao dịch sử dụng đòn bẩy tín dụng cao (LTV lớn), tỷ lệ khách hàng mua sỉ, đầu cơ;
• Tốc độ tăng giá bất thường so với thu nhập bình quân và tốc độ đô thị hóa của khu vực;
• Chỉ số niềm tin của người mua nhà, lượng tìm kiếm trực tuyến, lượng khách tham quan dự án;
• Đối với BĐS nghỉ dưỡng: công suất phòng, doanh thu phòng bình quân (RevPAR), thời gian lưu trú, cơ cấu khách nội địa/quốc tế.

Khi các chỉ báo này cho thấy xu hướng lệch pha cung – cầu kéo dài, tồn kho tăng, giá thứ cấp giảm mạnh, ngân hàng sẽ chủ động điều chỉnh hạn mức cấp mới, siết điều kiện giải ngân, hoặc yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược bán hàng, cơ cấu sản phẩm.

(2) Chỉ báo tài chính doanh nghiệp được xây dựng theo hướng “nhìn xuyên” qua báo cáo tài chính, tập trung vào chất lượng dòng tiền và mức độ phụ thuộc vào vốn vay, vốn khách hàng trả trước. Bên cạnh các chỉ tiêu truyền thống như tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu, hệ số thanh toán lãi, tỷ lệ doanh thu đến từ khách hàng trả trước, hệ thống còn theo dõi:

• Tỷ lệ dòng tiền từ hoạt động kinh doanh so với dòng tiền từ tài trợ và đầu tư;
• Mức độ tập trung nguồn vốn vay ngắn hạn để tài trợ cho tài sản dài hạn;
• Tỷ lệ chi phí lãi vay vốn hóa vào giá trị dự án, mức độ nhạy cảm với biến động lãi suất;
• Tỷ lệ phụ thuộc vào một số ít dự án hoặc một số ít khách hàng lớn;
• Biến động bất thường trong số dư phải thu, phải trả, đặc biệt là với các bên liên quan.

Khi các chỉ báo này vượt ngưỡng, ngân hàng có thể kích hoạt cơ chế rà soát sâu (deep-dive review), yêu cầu doanh nghiệp bổ sung vốn chủ sở hữu, hạn chế chia cổ tức, hoặc tái cấu trúc kỳ hạn nợ để giảm rủi ro thanh khoản.

(3) Chỉ báo pháp lý được coi là “van an toàn” quan trọng, bởi rủi ro pháp lý có thể khiến dự án bị đình trệ kéo dài, làm đứt gãy dòng tiền và gia tăng rủi ro tín dụng. Hệ thống theo dõi chi tiết tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án (phê duyệt quy hoạch, giao đất/thuê đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu hoàn thành công trình…), rủi ro tranh chấp đất đai, khiếu kiện của cư dân, rủi ro quy hoạch treo hoặc điều chỉnh quy hoạch bất lợi. Các chỉ báo như:

• Thời gian chậm trễ so với kế hoạch pháp lý ban đầu;
• Số lượng và mức độ nghiêm trọng của các kiến nghị, khiếu nại liên quan đến dự án;
• Thông tin thanh tra, kiểm tra, xử phạt hành chính;
• Nguy cơ chồng lấn, tranh chấp quyền sử dụng đất, ranh giới dự án;
• Rủi ro thay đổi quy hoạch làm giảm giá trị khai thác của dự án;

được gắn với các mức cảnh báo, từ đó ngân hàng có thể tạm dừng giải ngân, yêu cầu chủ đầu tư khắc phục, hoặc điều chỉnh lại giá trị tài sản bảo đảm, hệ số rủi ro.

(4) Chỉ báo vĩ mô đóng vai trò “nền” cho toàn bộ danh mục tín dụng BĐS. Tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống, biến động lãi suất, tỷ giá, lạm phát, chính sách tài khóa – tiền tệ, dòng vốn FDI, kiều hối, diễn biến thị trường trái phiếu doanh nghiệp… được tích hợp vào các mô hình kịch bản (scenario analysis). Khi các chỉ báo vĩ mô cho thấy rủi ro gia tăng (ví dụ: lãi suất tăng nhanh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS gặp khó, dòng vốn FDI chậm lại), ngân hàng sẽ:

• Rà soát lại toàn bộ danh mục BĐS theo phân khúc, vùng địa lý, loại hình sản phẩm;
• Điều chỉnh khẩu vị rủi ro (risk appetite), hạn mức ngành, hạn mức cho từng nhóm khách hàng;
• Tăng cường yêu cầu về tài sản bảo đảm, tỷ lệ vốn tự có, điều kiện giải ngân;
• Thực hiện stress test danh mục với các kịch bản xấu hơn, đánh giá tác động lên tỷ lệ nợ xấu, vốn tự có;
• Xem xét các biện pháp phòng ngừa như bảo hiểm tín dụng, đồng tài trợ, chuyển nhượng một phần rủi ro.

Việc tích hợp các chỉ báo này vào hệ thống xếp hạng nội bộ giúp ngân hàng chuyển từ tư duy “mở van – đóng van” tín dụng BĐS theo phong trào sang tư duy quản trị theo rủi ro. Thay vì áp dụng các biện pháp hành chính cứng nhắc, ngân hàng sử dụng khung khẩu vị rủi ro động, gắn với dữ liệu thời gian thực, cho phép điều chỉnh hạn mức, yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm, tái cấu trúc khoản vay hoặc chuyển nhóm nợ một cách chủ động, có cơ sở định lượng. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm biến động chu kỳ tín dụng BĐS, mà còn góp phần phân bổ vốn hiệu quả hơn, ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực, nền tảng pháp lý vững chắc và khả năng tạo dòng tiền bền vững cho nền kinh tế.

Vai trò của trái phiếu doanh nghiệp và kênh vốn thay thế

Đến 2026, bức tranh tài chính BĐS không thể chỉ nhìn qua lăng kính tín dụng ngân hàng mà phải tính đến vai trò của trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư BĐS (REITs), hợp tác công tư (PPP) và các kênh vốn quốc tế. Sau giai đoạn siết chặt và tái cấu trúc, thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS được kỳ vọng vận hành theo chuẩn mực minh bạch hơn, với yêu cầu công bố thông tin, xếp hạng tín nhiệm và giám sát sử dụng vốn chặt chẽ. Điều này khiến chi phí vốn trái phiếu có thể cao hơn giai đoạn bùng nổ trước đây, nhưng bù lại, doanh nghiệp uy tín sẽ tiếp cận được nguồn vốn dài hạn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Song song, các quỹ REITs nội địa và dòng vốn ngoại thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần, M&A dự án sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc các dự án dở dang, chuyển giao cho chủ đầu tư có năng lực tài chính và quản trị tốt hơn. Sự đa dạng hóa kênh vốn giúp giảm rủi ro hệ thống, hạn chế tình trạng “tắc nghẽn” khi một kênh bị siết lại.

Ở góc độ cấu trúc vốn, trái phiếu doanh nghiệp BĐS giai đoạn mới không chỉ là công cụ vay nợ đơn thuần mà dần trở thành công cụ định giá rủi ro và “tín hiệu thị trường” cho toàn bộ hệ sinh thái tài chính BĐS. Lợi suất trái phiếu, mức độ quan tâm của nhà đầu tư tổ chức, cũng như kết quả xếp hạng tín nhiệm sẽ phản ánh trực tiếp:

• Chất lượng tài sản bảo đảm và mức độ pháp lý của dự án;
• Năng lực quản trị rủi ro dòng tiền, đặc biệt là dòng tiền bán hàng và cho thuê;
• Khả năng chịu đựng chu kỳ suy giảm của thị trường BĐS;
• Mức độ minh bạch thông tin và quản trị doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, khung pháp lý mới về phát hành riêng lẻ, phát hành ra công chúng, nghĩa vụ công bố thông tin định kỳ và bất thường, cùng với yêu cầu bắt buộc hoặc bán bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm đối với các lô trái phiếu có quy mô lớn, kỳ hạn dài, sẽ tạo ra “bộ lọc” mạnh mẽ. Doanh nghiệp BĐS buộc phải:

• Xây dựng hệ thống kế toán – kiểm toán theo chuẩn mực quốc tế hơn (IFRS hoặc tương đương);
• Chuẩn hóa báo cáo quản trị rủi ro, báo cáo dòng tiền dự án, báo cáo sử dụng vốn trái phiếu;
• Thiết kế cấu trúc trái phiếu với các điều khoản bảo vệ nhà đầu tư (covenants) rõ ràng: hạn chế chia cổ tức, giới hạn đòn bẩy, yêu cầu duy trì tỷ lệ bao phủ lãi vay tối thiểu…;
• Chấp nhận cơ chế giám sát độc lập đối với tài khoản phong tỏa, dòng tiền bán hàng, tiến độ xây dựng.

Chi phí vốn trái phiếu vì vậy có xu hướng tăng lên so với giai đoạn bùng nổ, không chỉ do lãi suất danh nghĩa cao hơn mà còn do chi phí tuân thủ, chi phí xếp hạng tín nhiệm, chi phí tư vấn phát hành. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, tỷ lệ đòn bẩy hợp lý, quỹ đất sạch và sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, mức lợi suất yêu cầu của nhà đầu tư sẽ thấp hơn đáng kể so với nhóm rủi ro cao. Sự phân hóa này tạo động lực để doanh nghiệp:

• Tái cấu trúc bảng cân đối kế toán, giảm phụ thuộc vào nợ ngắn hạn ngân hàng;
• Kéo dài kỳ hạn nợ, phù hợp hơn với chu kỳ phát triển dự án BĐS vốn thường từ 5–10 năm;
• Chuyển một phần rủi ro dự án sang nhà đầu tư trái phiếu thông qua cơ chế chia sẻ rủi ro – lợi nhuận.

Quỹ đầu tư BĐS (REITs) được kỳ vọng trở thành kênh vốn trung – dài hạn ổn định cho phân khúc BĐS cho thuê (văn phòng, TTTM, khu công nghiệp, logistics, nhà ở cho thuê…). Khác với trái phiếu – mang bản chất nợ, REITs là công cụ vốn chủ sở hữu, cho phép:

• Chủ sở hữu tài sản “chuyển hóa” tài sản BĐS thành chứng chỉ quỹ có tính thanh khoản cao hơn;
• Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tiếp cận danh mục tài sản cho thuê đã vận hành, có dòng tiền ổn định;
• Hình thành mặt bằng định giá minh bạch hơn thông qua giá chứng chỉ quỹ trên thị trường thứ cấp.

Để REITs phát triển đúng vai trò, khung pháp lý cần làm rõ các vấn đề như: tỷ lệ phân phối lợi nhuận tối thiểu, ưu đãi thuế, điều kiện niêm yết, giới hạn đòn bẩy của quỹ, cơ chế định giá tài sản định kỳ, cũng như chuẩn mực công bố thông tin về tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, thời hạn hợp đồng thuê. Khi các chuẩn mực này được thiết lập, REITs có thể trở thành “bến đỗ” cho các tài sản đã hoàn thiện, giúp doanh nghiệp BĐS:

• Thu hồi vốn nhanh hơn để tái đầu tư vào dự án mới;
• Giảm áp lực nợ vay, cải thiện các chỉ số an toàn tài chính;
• Tăng tính chuyên nghiệp trong quản lý vận hành tài sản cho thuê.

Hợp tác công tư (PPP) trong lĩnh vực hạ tầng và BĐS đô thị – khu công nghiệp đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian phát triển đô thị, khu kinh tế, từ đó tạo quỹ đất và động lực cho thị trường BĐS. Mô hình PPP cho phép:

• Huy động nguồn lực tư nhân cho các dự án hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
• Chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và nhà đầu tư tư nhân thông qua cơ chế bảo lãnh doanh thu tối thiểu, chia sẻ rủi ro doanh thu, hỗ trợ giải phóng mặt bằng;
• Tạo “hiệu ứng lan tỏa” khi hạ tầng hoàn thiện làm tăng giá trị các dự án BĐS thương mại, nhà ở, công nghiệp lân cận.

Đối với các kênh vốn quốc tế, đến 2026, doanh nghiệp BĐS có xu hướng tiếp cận đa dạng hơn:

• Phát hành trái phiếu quốc tế (Eurobond) với xếp hạng tín nhiệm toàn cầu;
• Hợp tác với quỹ đầu tư tư nhân (private equity, private debt) chuyên về BĐS và hạ tầng;
• Thu hút nhà đầu tư chiến lược thông qua góp vốn, mua cổ phần, M&A dự án hoặc M&A doanh nghiệp.

Các dòng vốn này thường đi kèm yêu cầu rất cao về minh bạch, quản trị doanh nghiệp, chuẩn mực môi trường – xã hội – quản trị (ESG). Doanh nghiệp BĐS muốn tiếp cận phải chuẩn hóa:

• Hệ thống quản trị rủi ro, kiểm soát nội bộ, tuân thủ pháp lý;
• Chiến lược phát triển bền vững, quản lý tác động môi trường và xã hội của dự án;
• Cơ chế bảo vệ cổ đông thiểu số, cấu trúc HĐQT độc lập, minh bạch xung đột lợi ích.

Tương tác giữa tín dụng ngân hàng và thị trường vốn

Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường vốn BĐS mang tính bổ sung lẫn cạnh tranh. Khi điều kiện phát hành trái phiếu được nới lỏng có kiểm soát, doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển một phần nhu cầu vốn trung dài hạn sang kênh này, dành hạn mức tín dụng ngân hàng cho vốn lưu động, bảo lãnh, thư tín dụng. Ngược lại, khi thị trường trái phiếu gặp khó, áp lực dồn lên hệ thống ngân hàng, buộc cơ quan quản lý phải cân nhắc giữa mục tiêu an toàn hệ thống và nhu cầu vốn của nền kinh tế. Đến 2026, xu hướng chung là tăng cường liên thông giữa hai kênh: ngân hàng tham gia với vai trò nhà đầu tư tổ chức, tư vấn phát hành, đồng thời sử dụng thông tin từ thị trường trái phiếu để hiệu chỉnh đánh giá rủi ro khách hàng. Cách tiếp cận này giúp hình thành mặt bằng định giá rủi ro nhất quán hơn, phản ánh đúng chất lượng tín dụng của từng doanh nghiệp BĐS.

Ở cấp độ kỹ thuật, sự liên thông này thể hiện qua một số cơ chế chủ đạo:

• Ngân hàng là nhà đầu tư tổ chức trên thị trường trái phiếu: nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong giới hạn an toàn, qua đó:
  • Đa dạng hóa danh mục tài sản sinh lãi ngoài tín dụng truyền thống;
  • Tiếp cận thông tin thị trường về định giá rủi ro của từng doanh nghiệp;
  • Tận dụng lợi thế phân tích tín dụng để lựa chọn trái phiếu có chất lượng.
• Ngân hàng là tổ chức tư vấn, bảo lãnh phát hành: tham gia cấu trúc sản phẩm, thẩm định dự án, định giá lãi suất, thiết kế điều khoản bảo vệ nhà đầu tư. Vai trò này giúp:
  • Nâng cao chất lượng sàng lọc dự án trước khi đưa ra thị trường vốn;
  • Giảm rủi ro đạo đức khi doanh nghiệp tự phát hành, tự phân phối;
  • Tạo chuẩn mực thị trường về cấu trúc trái phiếu gắn với dòng tiền dự án.
• Chia sẻ dữ liệu và tín hiệu rủi ro: thông tin về giá trái phiếu, chênh lệch lợi suất (spread), xếp hạng tín nhiệm, tỷ lệ giao dịch thứ cấp… được tích hợp vào mô hình chấm điểm tín dụng nội bộ của ngân hàng. Khi:
  • Lợi suất trái phiếu của một doanh nghiệp tăng mạnh;
  • Xếp hạng tín nhiệm bị hạ bậc;
  • Thanh khoản trái phiếu suy giảm đột ngột;
  ngân hàng có thể chủ động điều chỉnh hạn mức, điều kiện tín dụng, yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm hoặc tăng trích lập dự phòng.

Ở chiều ngược lại, chính sách tín dụng ngân hàng cũng tác động mạnh đến thị trường vốn BĐS. Khi cơ quan quản lý áp dụng các biện pháp:

• Siết hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS;
• Giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn;
• Áp trần tăng trưởng tín dụng theo từng ngân hàng;

doanh nghiệp BĐS buộc phải đẩy mạnh huy động qua trái phiếu, cổ phiếu, REITs hoặc hợp tác với quỹ đầu tư. Điều này làm tăng vai trò của thị trường vốn trong tài trợ BĐS, nhưng cũng đòi hỏi:

• Cơ chế giám sát liên thông giữa ngân hàng, Ủy ban Chứng khoán, cơ quan quản lý BĐS;
• Hệ thống cảnh báo sớm rủi ro mang tính hệ thống khi cả hai kênh cùng tăng trưởng nóng;
• Khung xử lý khủng hoảng nợ BĐS mang tính tổng thể, tránh “dồn gánh nặng” sang một kênh duy nhất.

Đến 2026, mục tiêu là hình thành một cấu trúc tài trợ BĐS cân bằng hơn, trong đó:

• Tín dụng ngân hàng tập trung vào:
  • Vốn lưu động cho nhà thầu, nhà cung cấp trong chuỗi giá trị BĐS;
  • Cho vay mua nhà ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền;
  • Các dự án BĐS có tính chất hạ tầng thiết yếu, được sàng lọc kỹ về hiệu quả kinh tế – xã hội.
• Thị trường trái phiếu và cổ phiếu đảm nhiệm:
  • Vốn trung – dài hạn cho phát triển dự án, tái cấu trúc nợ;
  • Định giá rủi ro doanh nghiệp và dự án theo cơ chế thị trường;
  • Phân bổ vốn vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính và quản trị tốt.
• REITs và các quỹ đầu tư chuyên biệt:
  • Nắm giữ tài sản cho thuê đã vận hành, tạo dòng tiền ổn định;
  • Giảm áp lực nợ cho doanh nghiệp phát triển dự án;
  • Tạo sản phẩm đầu tư dài hạn cho nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Cách tiếp cận này giúp hình thành mặt bằng định giá rủi ro nhất quán hơn, phản ánh đúng chất lượng tín dụng của từng doanh nghiệp BĐS, đồng thời giảm thiểu nguy cơ “bong bóng tín dụng” khi một kênh vốn tăng trưởng quá nóng mà không có sự kiểm soát chéo từ các kênh còn lại.

Chiến lược của ngân hàng và doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh mới

Trong bức tranh tài chính 2026, ngân hàng thương mại dịch chuyển từ vai trò “nhà cung cấp vốn” sang vai trò đối tác cấu trúc tài chính, tham gia sâu vào toàn bộ vòng đời dự án BĐS. Thay vì cấp tín dụng thuần túy dựa trên tài sản bảo đảm, ngân hàng ngày càng chú trọng đến dòng tiền tạo ra bởi dự án, mức độ hoàn thiện pháp lý, năng lực quản trị của chủ đầu tư và khả năng chống chịu trước các cú sốc vĩ mô.

Các sản phẩm tài trợ dự án được thiết kế linh hoạt hơn, theo hướng “project finance” thuần túy hoặc bán thuần túy, trong đó dòng tiền từ dự án là nguồn trả nợ chính. Cấu trúc tín dụng có thể gắn với:

• Tiến độ bán hàng (pre-sales, pre-lease) và tỷ lệ hấp thụ thực tế theo từng giai đoạn;
• Dòng tiền cho thuê ổn định, có hợp đồng thuê dài hạn với đối tác có xếp hạng tín nhiệm tốt;
• Cơ chế chia sẻ doanh thu hoặc lợi nhuận giữa ngân hàng, chủ đầu tư và đôi khi cả nhà đầu tư thứ cấp.

Trong bối cảnh chuẩn mực an toàn vốn (Basel II, Basel III) được áp dụng sâu rộng hơn, ngân hàng phải phân bổ vốn theo rủi ro, khiến các khoản vay BĐS có hệ số rủi ro cao bị “đắt vốn” hơn. Điều này thúc đẩy ngân hàng:

• Tăng cường yêu cầu minh bạch thông tin: báo cáo tài chính đã kiểm toán, báo cáo dòng tiền dự án, hợp đồng mua bán/cho thuê, hồ sơ pháp lý;
• Thiết lập cơ chế kiểm soát dòng tiền qua tài khoản chuyên biệt (escrow account), trong đó mọi khoản thu – chi liên quan đến dự án đều được giám sát;
• Áp dụng các điều kiện giải ngân theo mốc (milestone-based disbursement), chỉ giải ngân khi chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện kỹ thuật, pháp lý, bán hàng đã cam kết;
• Yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu cao hơn, đặc biệt với các phân khúc rủi ro như BĐS nghỉ dưỡng, BĐS cao cấp, dự án có tính đầu cơ cao.

Song song, ngân hàng đẩy mạnh các giải pháp quản trị rủi ro danh mục BĐS:

• Giới hạn mức độ tập trung tín dụng theo chủ đầu tư, nhóm khách hàng liên quan, phân khúc (nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, nghỉ dưỡng…);
• Thiết lập hệ thống cảnh báo sớm (early warning) dựa trên chỉ số nợ quá hạn, tốc độ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, biến động giá và thanh khoản thị trường;
• Sử dụng các công cụ phòng ngừa rủi ro lãi suất, tỷ giá cho các khoản vay trung – dài hạn, đặc biệt khi nguồn vốn huy động có kỳ hạn ngắn hơn.

Về phía doanh nghiệp BĐS, chiến lược tài chính đến 2026 buộc phải chuyển từ mô hình đòn bẩy cao – quay vòng nhanh sang mô hình vốn chủ sở hữu dày hơn – chu kỳ dự án dài hơi hơn. Sự thay đổi này không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật tài chính mà là tái cấu trúc mô hình kinh doanh, trong đó doanh nghiệp phải chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn nhưng bền vững hơn, ưu tiên an toàn thanh khoản và khả năng tồn tại qua chu kỳ suy giảm.

Trọng tâm của chiến lược mới gồm ba nhóm yêu cầu chính:

(1) Đa dạng hóa nguồn vốn

• Kết hợp vốn chủ sở hữu (equity), trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng, vốn hợp tác (joint venture, joint development), vốn từ quỹ đầu tư (private equity, quỹ hạ tầng, quỹ REIT);
• Phát triển các cấu trúc hợp tác như:
  • Hợp tác phát triển dự án với các nhà đầu tư tài chính, trong đó chủ đầu tư góp quỹ đất, đối tác góp vốn và/hoặc kinh nghiệm vận hành;
  • Chia nhỏ dự án thành các tiểu dự án có cấu trúc rủi ro – lợi nhuận khác nhau, phù hợp với khẩu vị của từng nhóm nhà đầu tư;
  • Huy động vốn từ khách hàng thông qua hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua dài hạn, song song với việc tuân thủ chặt chẽ quy định pháp lý.
• Giảm phụ thuộc vào một kênh vốn duy nhất, đặc biệt là tín dụng ngân hàng hoặc trái phiếu ngắn hạn, nhằm hạn chế rủi ro tái cấp vốn (refinancing risk).

(2) Nâng cao năng lực quản trị tài chính và quản trị rủi ro

• Xây dựng hệ thống quản trị tài chính theo chuẩn mực quốc tế (IFRS), phản ánh trung thực giá trị tài sản, nghĩa vụ nợ và dòng tiền dự kiến;
• Thiết lập khung quản trị rủi ro lãi suất, tỷ giá:
  • Đa dạng hóa kỳ hạn vay, tránh “vay ngắn – đầu tư dài” quá mức;
  • Cân nhắc sử dụng các công cụ phái sinh phòng ngừa rủi ro (nếu thị trường cho phép);
  • Định kỳ đánh giá kịch bản lãi suất tăng/giảm và tác động đến khả năng trả nợ, biên lợi nhuận.
• Tăng cường quản trị thanh khoản dự án:
  • Lập kế hoạch dòng tiền chi tiết cho từng giai đoạn phát triển, xây dựng, bán hàng, vận hành;
  • Duy trì “buffer” thanh khoản để ứng phó với kịch bản bán hàng chậm, chi phí xây dựng tăng, chậm trễ pháp lý;
  • Ưu tiên cấu trúc sản phẩm phù hợp với sức mua thực, giảm phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ.

(3) Lựa chọn danh mục dự án có biên an toàn cao

• Ưu tiên phân khúc có nhu cầu thực: nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, khu công nghiệp – logistics, nhà ở cho công nhân, sản phẩm phục vụ đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế;
• Tập trung vào dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất sạch, hạ tầng kết nối tốt, hạn chế rủi ro tranh chấp, khiếu kiện, thay đổi quy hoạch;
• Đánh giá kỹ “biên an toàn” (margin of safety) thông qua:
  • Tỷ lệ đòn bẩy tài chính tối đa chấp nhận được;
  • Khả năng giảm giá bán mà vẫn không phá vỡ cấu trúc tài chính;
  • Mức độ phụ thuộc vào khách hàng đầu cơ, nhà đầu tư ngắn hạn.
• Chấp nhận giảm tốc độ mở rộng quỹ đất, thay vào đó tối ưu hóa khai thác quỹ đất hiện hữu, tái cấu trúc các dự án kém hiệu quả.

Gợi ý khung phân tích cho nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách

Để đánh giá triển vọng BĐS trong bối cảnh lãi suất và tín dụng đến 2026, một khung phân tích gồm bốn trụ cột có thể được vận dụng theo hướng chuyên sâu hơn, giúp giảm thiểu quyết định dựa trên cảm tính và tăng tính hệ thống trong hoạch định chính sách cũng như đầu tư.

(1) Vĩ mô – tiền tệ

• Theo dõi xu hướng lãi suất điều hành:
  • Đánh giá chênh lệch giữa lãi suất chính sách và lãi suất thị trường (liên ngân hàng, huy động, cho vay);
  • Phân tích định hướng chính sách tiền tệ (nới lỏng, trung lập, thắt chặt) và chu kỳ lãi suất so với khu vực;
  • Xem xét tác động trễ (lag) của thay đổi lãi suất đến thị trường BĐS, thường với độ trễ 6–18 tháng.
• Lạm phát và kỳ vọng lạm phát:
  • Lạm phát cơ bản, lạm phát liên quan đến chi phí xây dựng (giá thép, xi măng, nhân công…);
  • Kỳ vọng lạm phát ảnh hưởng đến quyết định nắm giữ tài sản thực như BĐS.
• Tỷ giá và dòng vốn:
  • Biến động tỷ giá ảnh hưởng đến chi phí vốn vay ngoại tệ, đặc biệt với doanh nghiệp có vay USD hoặc phát hành trái phiếu quốc tế;
  • Dòng vốn FDI, FII vào lĩnh vực BĐS, khu công nghiệp, hạ tầng.
• Tăng trưởng tín dụng:
  • Tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống và riêng cho lĩnh vực BĐS;
  • Các biện pháp hành chính hoặc định lượng giới hạn tín dụng vào BĐS.

(2) Tài chính – ngân hàng

• Chất lượng tài sản của hệ thống:
  • Tỷ lệ nợ xấu (NPL) chung và nợ xấu liên quan đến BĐS, bao gồm cả nợ tiềm ẩn rủi ro;
  • Tỷ lệ bao phủ nợ xấu, mức trích lập dự phòng cho các khoản vay BĐS.
• Mức độ tập trung tín dụng:
  • Tỷ trọng dư nợ BĐS trong tổng dư nợ, phân tách theo:
    • Cho vay chủ đầu tư dự án;
    • Cho vay mua nhà ở cá nhân;
    • Cho vay kinh doanh BĐS, đầu cơ.
  • Mức độ tập trung vào một số chủ đầu tư lớn, nhóm khách hàng liên quan.
• Cấu trúc kỳ hạn và lãi suất:
  • Chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và cho vay BĐS trung – dài hạn;
  • Mức độ nhạy cảm của lãi suất cho vay BĐS với biến động lãi suất chính sách.
• Khả năng hấp thụ cú sốc:
  • Hệ số an toàn vốn (CAR), đặc biệt theo chuẩn Basel II/III;
  • Kết quả các bài kiểm tra sức chịu đựng (stress test) với kịch bản giá BĐS giảm, nợ xấu tăng.

(3) Thị trường BĐS

• Cung – cầu và cấu trúc phân khúc:
  • Số lượng dự án, sản phẩm mở bán mới, tồn kho theo từng phân khúc (nhà ở bình dân, trung cấp, cao cấp, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp…);
  • Cầu thực (end-user) so với cầu đầu tư, đầu cơ.
• Giá bán, tỷ lệ hấp thụ:
  • Xu hướng giá theo khu vực, phân khúc, so sánh với thu nhập bình quân và khả năng chi trả của hộ gia đình;
  • Tỷ lệ hấp thụ theo quý/năm, thời gian trung bình để bán hết một dự án.
• Dòng tiền cho thuê và hiệu quả vận hành:
  • Tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chi phí vận hành, biên lợi nhuận ròng (NOI margin);
  • So sánh suất sinh lời cho thuê với lãi suất tiền gửi, lợi suất trái phiếu, để đánh giá sức hấp dẫn tương đối.
• Mức độ lệch pha giữa các phân khúc:
  • Phân khúc dư cung (ví dụ: cao cấp, nghỉ dưỡng ở một số khu vực) so với phân khúc thiếu cung (nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội);
  • Rủi ro “bong bóng cục bộ” khi giá tăng nhanh nhưng tỷ lệ hấp thụ và dòng tiền thực không tương xứng.

(4) Khung pháp lý và chính sách

• Tiến độ sửa đổi và triển khai luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS:
  • Mức độ rõ ràng, nhất quán của quy định về quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đền bù – giải phóng mặt bằng;
  • Cơ chế phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng, nghiệm thu, cấp sổ cho người mua.
• Các gói tín dụng ưu đãi:
  • Chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chương trình tín dụng ưu đãi cho phân khúc ưu tiên;
  • Điều kiện tiếp cận, quy mô, thời hạn và cơ chế giải ngân.
• Chính sách thuế liên quan đến BĐS:
  • Thuế chuyển nhượng, thuế sử dụng đất, các đề xuất thuế tài sản, thuế chống đầu cơ;
  • Tác động của thay đổi thuế đến hành vi nắm giữ, đầu tư, đầu cơ BĐS.
• Cơ chế giám sát và minh bạch thị trường:
  • Yêu cầu công bố thông tin đối với chủ đầu tư, trái phiếu BĐS, quỹ đầu tư BĐS;
  • Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, giao dịch BĐS, giá tham chiếu, giúp giảm bất cân xứng thông tin.

Việc kết hợp bốn trụ cột này cho phép nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng bức tranh toàn diện hơn về chu kỳ tài chính mới, đánh giá được mức độ bền vững của tăng trưởng BĐS, khả năng chịu đựng trước biến động lãi suất – tín dụng, cũng như nhận diện sớm các điểm dễ tổn thương trong hệ thống.